의석을 정돈하여 주시기 바랍니다.

성원이 되었으므로 제241회 임시회 제2차 도시건설위원회를 개의하겠습니다.

의사일정 제1항 반포동 신반포궁전아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정에 따른 의견청취안을 상정합니다.

하용준 도시디자인국장 나오셔서 제안설명해 주시기 바랍니다.

안녕하십니까? 도시디자인국장 하용준입니다.

평소 의정활동에 노고가 많으신 김학진 도시건설 위원장님을 비롯한 도시건설 위원님께 깊은 감사를 드립니다.

의안번호 제309호 반포동 신반포궁전아파트 주택재건축사업을 위한 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 의견청취안에 따른 제안설명을 드리겠습니다.

우리 구 신반포궁전아파트는 2003년 7월 1일부터 시행중인 「도시 및 주거환경정비법」 제3조 규정에 따라 2011년 10월 20일 변경고시된 서울특별시 도시 및 주거환경정비기본계획 변경(주택재건축사업부문)에 포함된 지역으로 주택재건축정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위하여 「도시 및 주거환경정비법」 제4조 규정에 의하여 정비구역지정을 위한 절차를 이행하고자 의견청취를 요청하게 되었습니다.

다음은 본 신반포궁전아파트 현황과 재건축사업을 위한 정비계획 수립 및 정비구역 지정에 관한 내용에 대하여 말씀드리겠습니다.

신반포궁전아파트 현황은 대지면적 1만 1520㎡, 지상5~10층 공동주택으로서 아파트 2개동, 상가1개동 총 건축물 3동이며, 준공된 지 29년이 경과되고 정밀안전진단 결과 D등급(조건부재건축)을 받은 지역입니다.

본 주택재건축정비사업구역의 정비계획 내용은 정비용적률 244%, 예정법적상한용적률 300%이고, 최고층수 30층 이하로 도시계획시설 경관녹지 1155㎡와 도로 124.5㎡를 확보토록 하고 있으며, 건축계획은 지하3층, 지상18~30층 아파트 4개동 235세대의 아파트와 부대복리시설인 상가는 아파트 지하에 배치토록 계획하고 있습니다.

그동안 추진경위를 보면 2011년 10월 20일 서울특별시 도시 및 주거환경정비기본계획이 변경고시되어 2013년 1월 2일 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 용역을 착수하였으며 서울시 등 유관기관의 협의를 거쳤고 2013년 6월 26일 주민설명회를 개최, 2013년 7월 8일부터 8월 7일까지 30일간 주민공람을 마쳤습니다.

이에 유관기관 협의의견 검토 및 주민의견을 반영하여 제출된 의견에 대하여 의견청취를 요청하는 사항입니다.

다음은 앞으로 행정절차에 대해 말씀드리겠습니다.

이번에 구의회 의견청취를 마치면 서울시에 정비구역지정을 요청하게 되며, 서울시 도시계획위원회 심의를 득한 후 본 구역이 정비구역으로 지정될 시에 조합설립인가 및 서울시 건축심의 등의 절차에 따라 재건축사업을 실시할 예정입니다.

이상으로 제안설명을 마치겠습니다.

감사합니다.

ㅇ반포동신반포궁전아파트주택재건축정비계획수립및정비구역지정에따른의견청취안

하용준 도시디자인국장 수고하셨습니다.

이어서 전문위원의 검토보고가 있겠습니다.

최충열 전문위원 검토보고하여 주시기 바랍니다.

전문위원 최충열입니다.

의안번호 제309호 반포동 신반포 궁전아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정에 따른 의견청취안에 대한 검토보고를 드리겠습니다.

신반포 궁전아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 본 의견청취안은「도시 및 주거환경정비법」 제4조의 규정에 따라 “정비구역 지정”을 서울시에 요청하기 위하여 구청장이 정비계획을 수립하여 주민설명회와 주민공람을 실시하고 구의회의 의견을 청취하고자 제출된 안건으로 이를 살펴보면 사업대상지는 반포동 궁전아파트 부지로서 의견청취안 추진경위와 같이 2011년 10월 20일 도시 및 주거환경정비기본계획 변경, 2011년 12월 9일 정밀안전진단 결과 D등급으로 판정되었으며, 2013년 6월 5일 정비구역 지정 및 정비계획안이 수립되어 관련기관과 협의를 마치고 주민설명회를 개최하는 등 관련 절차에 따라 진행되었으며, 위 아파트는 노후·불량화에 따라 주거환경이 열악하여 위와 같이 도시 및 주거환경정비기본계획이 변경되어 결정·고시된 지역이며, 정밀안전진단 결과 D등급으로 판정되어 관련법에서 규정하고 있는 구역지정 여건을 충족하여 정비구역으로 결정하는데 별문제가 없는 것으로 보이고, 용도지역은 제3종일반주거역으로 변경이 없으며, 토지이용계획은 공동주택용지 88.9%, 정비기반시설 용지 11.1%를 계획하였으며 기반시설의 순부담율은 국·공유지를 제외하고 10.7%를 계획하였으며 용도지역 변경이 없어 별도의 정비구역 심의 기준은 없습니다. 용적률은 「도시 및 주거환경정비기본계획」에서 정한 기준용적률 210%보다 34%가 높은 244%를 적용하여 계획한 바, 이는 「서울시 공동주택 건립관련 업무처리 지침」에서 규정하고 있는 공공용지를 제공할 경우 완화가능 용적률 250%보다 6%가 낮게 적용한 것으로 보이고, 건축물의 층수는 제3종일반주거지역에서 층수제한은 없으나 최고 30층으로 계획하여 주변 지역과 조화를 이루도록 계획한 것으로 보이고, 도시계획시설은 기존의 폭 8m 도로를 폭 10m로 확장하고, 경관녹지를 신설하는 것으로 계획한 바, 이는 주택단지 개발에 따른 영향을 고려하여 기반시설을 확보한 것으로 보입니다.

서울시 및 서초구 관련부서, 유관기관 등으로부터 협의 결과 및 주민공람 결과 총 54건의 의견이 제출되어 28건은 반영되고, 24건은 추후 사업시행인가시 재협의하기로 하였으며, 미반영 1건에 해당사항 없음이 1건으로 상세내역은 별첨 자료를 참고하여 주시기 바랍니다.

위와 같이 살펴본 바, 위 사업대상지는 노후·불량으로 주거환경 등이 열악한 지역으로 주민들의 삶의 질을 향상하고자 정비구역 지정 및 정비계획안을 수립한 것으로 「도시 및 주거환경정비법」등 관련 규정에 적합하게 계획된 것으로 그 세부적인 사항 등을 살펴 심의, 의결하여야 할 것으로 사료됩니다.

이상으로 검토보고를 마치겠습니다.

ㅇ반포동신반포궁전아파트주택재건축정비계획수립및정비구역지정에따른의견청취안검토보고

최충열 전문위원 수고하셨습니다.

그러면 지금부터 본 청취안에 대한 질의를 시작하겠습니다.

질의하실 위원께서는 발언신청하여 주시기 바랍니다.

노태욱위원님 질의해 주시기 바랍니다.

노태욱위원입니다.

하 국장님 설명하는 내용을 보니까 예상 법정상한 적용률은 300%이고 최고 층수는 30층 이하로 도시계획시설이 이루어진다고 그랬는데 실제로 이 재건축조합이랄까 대표자들은 실제로는 예상 계획이 있을 것입니다. 용적률을 어느 정도까지를 목표로 하는지 첫째 질의이고, 두 번째 질의는 주민 의견수렴과 공람을 거쳤다고 그러는데 거기에 반대의견이 있었는지, 반대의견이 있었으면 내용이 뭔지 그다음에 전체 세대 거주자에 비해서 비율은 얼마나 되는지 그것이 두 번째 질의이고 세 번째는 진입로 등 이것이 재건축하는데 지장은 없겠는지 그다음에 인근 주민 또는 인근 부대시설 그런 사항과 관계 그것은 어떤지 세 가지 개괄적인 질의를 먼저 드리겠습니다.

노태욱위원님 질의에 도시디자인국장 답변해 주시기 바랍니다.

노태욱위원님 질의에 도시디자인국장 답변드리겠습니다.

첫 번째 질의하신 예상 건축용적률은 현재 300% 이하로 되어 있지만 주민들이 제출한 의견에는 299.77% 정도까지 거의 다 용적률을 찾을 수 있을 정도까지 계획이 이루어져 있는 상태입니다. 물론 이것은 서울시도시계획위원회에서 어느 정도 조정이 될 것으로 보입니다. 그렇지만 저희들 입장에서는 주민들 의견 올라온 대로 반영을 하고 있습니다.

두 번째 질의하신 주민들이 반대 민원이 있었는지 말씀하신 사항에 대해서는 신반포궁전아파트는 거의 90% 이상이 재건축에 동의하고 있습니다. 그리고 실제로 주민공람 의견 중에서 제출된 의견은 당초에 처음에 용적률을 280% 정도 계획했던 사항을 300%로 상향조정해 달라고 의견이 있어서 법적 상한용적률 300% 이하로 반영을 했습니다.

두 번째는 사평대로 변에 3m 확폭하는 부분은 기부채납에서 제외해 달라는 요구가 있어서 6m 건축 한계선으로 하되 3m 기부채납도 제외하는 것으로 주민의견을 다 반영한 상태로 되어 있기 때문에 특별히 문제는 없을 것으로 봅니다.

세 번째 진입로 문제에 대해서는 이 부분에 대해서는 건축계획상 왼편에 8m 도로 부분을 선을 정리하면서 10m로 확폭하기 때문에 진입도로에 대해서도 큰 문제없이 235세대 주민들뿐만 아니라 뒤에까지도 연결하는데 지장이 없을 것으로 판단하고 있습니다.

추가적으로 한 가지 더 질의를 하겠습니다.

추가로 질의하시고 답변해 주시기 바랍니다.

인근 사업 대상지는 우리 반포권역에서 중심지역이죠, 성모병원이 있고 또 숙박업 중에서 서울에서 대표적인 메트로호텔이고 좌우지간 교통의 팔달지역에 이렇기 때문에 주민들이 30년 가까이 살아오셨으면 우리 서초구청뿐만 아니라 서울시 도시계획위원회에서도 최대한 주민들이 기대하는 바를 충족시킬 수 있는 그러한 지원하는 정책이 필요하지 않을까 그런 생각이 들면서 또 한 가지 우려되는 것은 그 근처에 건축과장님 팔레스호텔 인 근이죠? 맞습니까?

건축과장 답변해 주시기 바랍니다.

건축과장 노태욱위원님 질의에 답변드리겠습니다.

팔레스호텔하고 8m 도로를 끼고 옆에 있는 것입니다.

그래서 제가 우려 때문에 질의를 드리는데 제가 정식으로 어떤 얘기를 채널로 받은 것은 아니지만 종전에 팔레스호텔이 우리나라 중국 사람들이 많이 한류 때문에 관광객이 늘어나니까 정부가 호텔업에 대해서는 앞으로 여러 가지 혜택을 주려고 하니까 기존 호텔은 증축하려고 하고 빈자리에는 아파트 짓겠다는 것이 많습니다.

그래서 건축과장님이 그런 어떤 신청 받은 사실이 있는지 하고 그런 상충의 문제는 없었는지 우리 의회 의견을 갖다가 도출하기 전에 그것을 먼저 질의드리고자 합니다.

노태욱위원님 질의에 건축과장 답변해 주시기 바랍니다.

노태욱위원님 질의에 답변을 드리면 팔레스호텔은 호텔이기 때문에 호텔사업 승인을 먼저 받게 되어 있습니다. 그래서 호텔사업 승인을 저희 문화행정과에 신청을 해서 서울시에서 얼마나 용적률을 완화해 줄 것인지에 대한 검토를 하고 있는 것으로 알고 있는데 그 부분에 대한 공식적인 통보는 저희가 정확하게 파악이 안 되었지만 증축계획이 있는 것으로 알고 있습니다.

그래서 한 가지 우려되는 것을 갖다가 말씀드리는데 물론 관광호텔을 지을 때는 구청에서는 문화행정과 또 그리고 학교와의 인근거리 몇 m가 되느냐 거기에 대해서는 교육위원회의 교육장의 의견을 받아야 되는데 거기에 따로 증축되면서 올라가고 예컨대 공간거리가 얼마 안 되는데 팔레스호텔이 많이 올라간다면 여기에 여러 가지 뭐라고 그러지요, 햇빛이 비치는 일조권이라든지 상충의 문제가 있기 때문에 불특정다수의 세대가 여기에 과장님, 300세대 됩니까?

235세대입니다.

그러니까 235 ······.

건립 예정이 235세대입니다.

거기에 주민수로 생각하면 평균 가구가 3.5명으로 잡으면 상당수가 있는데 하나의 사업소의 목표와 상충되는 것을 존재하면서 각각의 과에서 일이 추진되면 행정의 나중에 벽의 문제가 생기기 때문에 그런 것은 어떻게 해결될 수 있는지 소견을 도시디자인국장님 의견을 들어보면 어떨까요?

노태욱위원님 질의에 도시디자인국장 ······.

도시디자인국장이 노태욱위원님 질의에 답변드리겠습니다.

조금 전에 위원님이 우려하신 대로 팔레스호텔 증축계획 때문에 말씀하셨는데 팔레스호텔 증축하려고 하는 의도하는 부분은 지금 기존 팔레스호텔 본관 반대편입니다. 아파트하고 반대편이기 때문에 지금 있는 아파트하고는 큰 영향이 없을 것으로 저희들이 판단하고 있습니다.

그렇다면 지금 팔레스호텔이 있는 본 건물을 위로 올린다든지 이것은 아니고 옆에 주차장 시설물 별관식으로 용적률을 더 올린다는 계획인가요?

본 건물도 일부 올리지만 현재 방향을 보시면 현재 사평대로에서 신반포궁전아파트가 팔레스호텔의 서쪽에 있습니다. 그래서 일조권 관계 같은 것은 큰 문제가 없을 것으로 보고 건물 배치는 현재 서로 측벽으로 보고 있는 상태가 되기 때문에 주민들한테 아파트건립에 대해서는 큰 문제없을 것으로 보입니다.

제가 부연설명을 드리겠습니다.

추가로 건축과장 답변해 주시기 바랍니다.

건축과장이 부연설명을 더 드리겠습니다.

제가 판넬을 준비했습니다. 보시다시피 팔레스호텔이 있고 동쪽입니다. 그리고 이쪽은 약간 서쪽에 있어서 사평대로를 마주보고 있기 때문에 사실 일조권이라고 하는 것이 이쪽에서 오게 되어 있지요. 남쪽에서 보니까 사실 이쪽이 동쪽이라 일조권에 대한 큰 문제가 없다고 판단된다는 것이 국장님 말씀하시고 지금 사실 여기가 기존 건물이 있기 때문에 재건축하기에는 상당한 절차와 시간이 필요한 것이 부분이고요. 여기는 상당히 저희한테는 아직 건축 허가에 대한 부분이 진행이 안 되고 있지만 문화행정과에서 서울시하고 협의를 하면서 상당 부분 진척을 이루고 있습니다. 다시 말씀드리면 이쪽 부분이 먼저 건축이 된다는 말씀을 드려야 될 것 같습니다.

그래서 사실은 이쪽이 먼저 건축이 되고 이쪽은 상당 기간이 지난 다음에 건축이 되면 일조권에 대한 부분은 대부분 남쪽에 있는 사람들에게 피해를 주는 부분이기 때문에 이쪽에 영향을 주게 되면 양쪽 다 크게 문제는 없지 않느냐 판단을 하고 있습니다.

예를 들어서 환경이 변화되는 것에 대해서 일조권을 말씀드린 것이지 일조권이라는 것은 환경을 둘러싼 여러 가지 영향중에 한 가지가 되겠습니다. 예를 들어서 교통영향도 있을 수가 있고 또 하나는 조망권도 있을 수 있고 일조권도 있을 수 있는데 왜 제가 이 대목에서 말씀드리는가 하면 불과 지근거리인데 지금 주민들은 팔레스호텔 증축이 어느 정도 규모로 어떻게, 언제 진행되는지 모를 수가 있는데 본위원이 듣기로는 그것에 대해서 상당히 뭐라고 그럴까 부정적인 반응을 주민들이 갖고 있다는 것을 수개월 전에 듣고 있기 때문에 행정관청에 아직 민원으로 접수가 안 되었을지 모르지만 각 과에서 일을 진행하므로 따라서 나중에 발생할 수 있는 타 지역의 민원 발생해서 여기 600명씩 찾아오는 광장에서 데몬스트레이션 정도는 미리 예방하는 그런 통찰이 있어야 되겠다라는 생각에서 말씀을 드리겠습니다.

추가로 건축과장이 설명하기 전에 일조권은 아까 설명하신 대로 그렇다 하더라도 조망권 있잖아요, 팔레스호텔이 본관이 올라가고 또 다른 증축이 되면 우측으로 해서 조망권 관계는 어떻게 되는지 합해서 설명을 해 주세요.

제가 부연설명을 드리겠습니다.

우리 노태욱위원님 얘기하신 민원에 대한 사항은 우리 이쪽 신반포궁전아파트가 아니고 동궁아파트 측에서 민원을 일부 제기하고 있어서 팔레스호텔과 동궁아파트가 지금 협의를 하고 있는 것으로 알고 있는데 아직 저희한테 공식적으로 건축허가에 대한 절차가 진행되고 있지 않기 때문에 민원이 제출되지 않았지만 내부적으로는 그렇게 진행되는 것으로 저희가 파악되고 있고요.

지금 조망권이나 이런 것들은 법적으로는 보장되어 있는 권리가 아닙니다. 그런데 여기에서 잠깐 배치를 보시면 확장된 것은 아니지만 남쪽을 보고 다들 있지 측벽에 창문이 없습니다. 다시 말씀을 드리면 조망권도 이 앞으로 보는 것이지 팔레스호텔은 측벽이기 때문에 창문이 전혀 없어서 조망권하고도 관계가 없다고 말씀을 드릴 수가 있습니다.

마지막으로 좌우지간 건축과장님과 하 도시디자인국장님이 이 건에 대해서는 주민 위주로 스피디하게 진행해서 상충의 문제, 팔레스호텔 증축 문제하고는 문제가 없는 것에 자신이 있다 이 말씀이죠?

현재 이 아파트하고는 큰 문제가 없다고 봅니다.

예, 알겠습니다.

노태욱위원님 그리고 도시디자인국장, 건축과장 수고하셨습니다.

또 위원님 질의, 김수한위원님 질의해 주시기 바랍니다.

김수한위원입니다.

재건축 관련해서는 이러한 것이 타 지역에도 영향을 미치기 때문에 몇 가지 비용관계에 대해서 건축과장이 전문적이기 때문에 몇 가지 질의를 하겠습니다.

지금 84㎡형이 일부 들어가 있는데 84㎡ 하면 전용면적 84㎡ 할 때 평수로 따지면 28평 되지요?

건축과장한테 일문일답식으로 하겠습니다.

일문일답식으로 답변해 주시기 바랍니다.

묻는 것만 ······.

건축과장이 김수한위원님 질의에 답변드리겠습니다.

84㎡은 보통 85㎡ 미만이라고 해서 전용면적으로 치면 25평 정도가 되고요, ······.

여기에서 서류상에 전용면적이라고 이렇게 써있어 가지고 도면에, 전용면적이 84㎡ 이렇게 써있어서 17세대 또 79세대 그렇게 되어 있는데 그러면 그냥 평수로 3으로 쪼개볼 때 대략 28㎡ 이렇게 되면 한 27 정도로 볼 때 3.3으로 쪼개가지고 그러면 여기에서 지금 엘리베이터 면적하고 그 다음에 비상계단은 또 있어야 되지요, 그것 최소화 시켰을 때 몇 평 정도를 먹게 됩니까?

제가 설명을 드리겠습니다.

지금 보통 보면 전용면적하고 공용면적으로 이렇게 구분을 합니다. 전용면적이라고 하면 본인이 전용으로 쓰는 아파트 내부의 면적이고요. 공용면적은 말씀하신 엘리베이터 뭐 복도, 계단, 지하주차장 또 관리사무소까지 포함한 공용으로 쓰는 부분에 대한 부분을 공용면적이라고 합니다. 그래서 전용면적은 순수 전용면적에 대한 면적을 이야기하는 것이고 보통 평수를 평형이라고 이야기하면 요새 평을 못 쓰게 되어 있고 하지만 그것을 합쳐서 보통 85㎡미만이면 85㎡정도가 되면 32평 그러니까 전용면적으로 한 25평 되지만 보통 평형으로 32에서 35평 사이로 왔다갔다 합니다.

그렇게 되면 32평 27, 보통 엘리베이터가 몇 평 정도 차지해요?

엘리베이터가 사실은 높이에 따라서 고층으로 가는 경우에는 이삿짐을 날라야 되기 때문에 큰 엘리베이터 보통 18인승, 15인승을 많이 쓰게 되고요. 저층인 경우에는 작은 것 12인승이나 8인승 정도를 많이 쓰게 되는데 그 면적 자체는 얼마 안 되지만 사실 층별로 다 그것이 그 공간을 차지하게 되어 있지 않습니까?

그 다음에 계단이 올라가는 공간이니 뭐니 전체적으로 텅빈 면적을 다 쳐야지요?

그렇습니다. 보통 기둥하고 벽으로 둘러쌓여 있는 그런 부분들은 다 면적에 삽입이 됩니다.

그래서 왜 그러냐하면 지금 여기가 기존 세대가 108세대 그래서 증가되는 것이 127세대 전체가 235세대가 되는데 이렇게 해서 재건축을 할 경우에 참고하려고 합니다. 타 지역에 미치는 영향 때문에 이럴 경우에 지금 평당 한 500정도 이렇게 들이면 건축은 모양이 좀 좋게 나옵니까?

공사비를 제가 이렇게 딱 잘라서 이야기하기가 조금 어려움이 있습니다. 왜냐 하면 공사비라고 하는 것이 이제 여러 가지 자재라든지 이런 것을 보편적으로 이야기 하기는 좀 어렵기는 하지만 그래도 저희 구에서 보통 재건축을 하면서 공사비 산정을 하는 것을 보면 3.3㎡당 보통 400만원 대에서 500만원 대까지 보통 산정을 합니다. 하는데 이것은 이제 사실 처음에 계약할 때 이야기이고 공사를 하다보면 여러 가지 증가요인이 될 수 있고 물가 상승도 있기 때문에 이 부분은 상당히 이야기하기가 어려운 부분이 있습니다. 어떤 데는 300만원 대에 계약해서 공사를 하는 곳도 있습니다. 그래 이 부분을 전체적인 품질이라든지 어떤 공사의 수준에 대한 사항들을 단정 지어서 이야기하기에는 좀 어려움이 있습니다.

그래서 궁전아파트는 대략적으로 이렇게 계산을 해보았을 때 자부담 없이 현재보다 평수가 크게 해서 재건축이 가능하다고 판정이 됩니까?

지금 현재 보면 2배 가까이 늘어나지 않습니까, 그렇게 되면 세대수는 늘어나지만 이제 면적 자체를 봐야하거든요. 그러니까 이 부분에 대한 사항은 여러 가지 전반적으로 같이 검토해야 되기 때문에 딱 잘라서 이야기하기에는 좀 어려움이 있습니다. 물론 여기에 재건축 조합을 설립해서 사업성에 대한 부분이나 분양가에 대한 결정 이런 것들이 다 사실은 감안이 되어야 되거든요. 이 부분에 대한 것은 여기 분양가 자체가 상당히 편차가 있을 수 있습니다. 그래서 어떻게 하느냐에 따라서 여러 가지 ······.

다른 지역을 이렇게 해보려고 하니까 한 1억 5000정도 이렇게 자부담이 되는 데가 많이 있어가지고 그렇게 했을 때 평수는 좀 늘어나는데 자산 가치로는 그렇게 또 많이 증식되는 것이 아닌 것으로 나와서 지금 사업을 추진하지 못하는 곳이 있는데 궁전아파트는 어떤가 하고 궁전아파트가 전에 보면 서초에서 상당히 좋은 아파트로 이렇게 들어가 있었고 그전에 구청에 근무하시던 건축과를 관장하는 국장님도 거기에 거주하시고 그래서 깨끗하고 좀 탄탄한 그런 아파트로 인식이 되어 있어가지고 여러 가지 참고를 하려고 질의했습니다. 이상입니다.

김수한위원님 그리고 건축과장 수고 하셨습니다.

위원장이 하나 건축과장께 간단한 것 하나 질의 드리겠습니다.

상가가 지금 2개동이 있는 데 그 점포수가 몇 개나 되지요?

11개입니다.

그리고 이번에 재건축하면서 상가 의견은 어떻습니까, 다 주민들하고 합의가 된 것입니까?

지금 아까 저희 국장님이 잠깐 설명했듯이 대체적으로 주민들이 상당히 찬성하는 쪽이고 8, 90%가 전부 지금 ······.

아니 상가 ······.

상가도 그렇게 반대의견이 없습니다.

그러면 뭐 재건축 별 문제가 없네요.

위원장님 제가 간단한 것 ······.

김익태위원 질의해 주시기 바랍니다.

김익태위원입니다.

먼저 앞서 우리 동료 위원들이 많은 질의를 하셔서 잘 들었는데요, 상대적으로 단지가 좀 작지요. 재건축 아파트 지금까지 종전에 시행된 것은 작은데 평수를 해보니까 약 3500평 대지가. 임대주택 의무 비용은 여기에 해당이 안 됩니까?

김익태위원님 질의에 건축과장 답변해 주시기 바랍니다.

해당이 됩니다.

해당이 됩니까, 그러면 몇 %가 해당이 됩니까?

임대주택 같은 경우에 사실 용적률하고 관계가 되는데요. 여기가 기준 용적률이 210%인데요 지금 사실은 도시계획심의를 받으면 한 300%까지 저희가 이렇게 용적률을 완화해 줄 수가 있습니다. 그런데 여기에 기부채납을 하는 부분이 있습니다. 공원이라든지 도로를 기부채납하는 부분에 대한 용적률 완화를 빼게 되면 보통 한 30%에서 40%정도가 완화를 받게 되거든요. 거기에 반 정도를 거기 늘어나는 용적률의 반 정도를 임대주택으로 해야 됩니다.

그렇습니까, 그러면 지금 우리 여기 궁전아파트에 지금 과장님이 산출해 보면 어느 정도 ······.

35세대 정도 생각하는데 지금 사실은 말이지요. 용적률도 아직 확정이 안 되어 있고요. 건축 계획 부분은 ······.

그러니까 최고 용적률을 주고 ······.

그리고 평형에 대한 그 배분도 조합에서 결정을 해야 하는 부분이거든요. 그래 그런 부분들이 다 정리가 되어야만 정확한 세대수가 나오고 지금은 이제 개략적으로만 이야기하는 사항이 되겠습니다. 그리고 말씀드렸다시피 서울시에 가서 여러 가지 행정적인 절차를 밟아야 되는 부분이 있는데 그러면서 건축계획 심의나 도시계획 심의를 하면서 조정되는 부분들이 꽤 있습니다. 그렇게 되면 변동이 있을 수 있습니다. 그래서 지금은 어디까지나 개략적인 사항이라고 말씀을 드릴 수 있습니다.

여기 60㎡ 이면 비법정 단위입니다만 18평정도 되잖아요. 그래 35세대로 이렇게 표시를 해놓았더라고요. 그래서 임대주택 비율이 해당이 되는 것인지 안 되는 것인지 ······.

조합원들은 대부분 큰 평수로 가고요. 소형평수는 그런 정도로 ······.

하여튼 우리 조합원들한테 더 합리적으로 잘해서 마무리 해주시기 바랍니다.

알겠습니다. 저희 구에서는 재건축을 다른 구 하고 상당히 다르게 적극적으로 지원을 하고 있고요. 다른 25개 구청 중 저희 서초구가 재건축이 제일 활성화되어 있습니다.

김익태위원님, 건축과장 수고 하셨습니다.

노태욱위원님 질의해 주시기 바랍니다.

유관기관 의견에 대한 보완 조치 계획 별첨 자료를 보면 말이지요. 물론 우리 서초구청 행정에서 따질 사항은 아닙니다만 우리 도시디자인국장님 소견과 경험에 대해서 본위원이 문제점이 있어 보이는 것을 좀 행정적인 측면에서 이야기하고자 합니다. 5페이지 서울시 강남교육지원청을 보면 재건축을 하면 당연히 학교가 늘어나지 않습니까, 예컨대 그 인근에 있는 자이단지인 경우에는 3450세대이기 때문에 인구가 약 1만 2000명으로 재건축될 때 늘어났습니다. 당연히 세대수가 늘어나게 되면 학교부대 시설은 늘어나야 되고 교육청은 이런 것을 대비해 가지고 교육 인프라를 위해서 공공에서 이런 것을 대비해야 되는데 보완 내용에 보면 말이지요. 우선 다른 것 다 빼놓고 간단하게 핵심으로 학생수용 부분만 봅시다. 신반포궁전아파트가 증가되면 학생 추가 수용시 기존학교 즉 잠원초등학교을 이야기하는데 기존 학교 학습환경이 이전보다 열악해 지는 것이 예상되니까 교실 확보 및 학습환경 개선을 위한 예산 지원과 학교수용여건 개선이 필요하겠다 해 놓는데 그 마지막 부분에 마지막 부분에 제반 비용은 원인제공자인 개발 사업시행자 부담을 전제로 한다. 이것이 대한민국의 중심 수도 서울시에서 행정하는 우리도 지방행정에 일원자이지만 교육행정이 이런 식으로 조건부 합의를 한다든지 조치를 한다고 그러면 이것 어떻게 생각하십니까? 더 구체적인 의견을 질문하기 전에 ······.

노태욱위원님 질의에 도시디자인국장 답변해 주시기 바랍니다.

노태욱위원님 질의에 도시 디자인국장이 답변드리겠습니다.

관련 법령은 정확하게 기억 안 나는데 학교시설 부담은 그 법률이 있는 것으로 알고 있습니다. 거기에 보면 일정 세대 이상 아파트를 지을 때는 학교를 어떻게 보면 학교를 지어야 되는 규모가 있고요 그 다음에 나머지 학생 수용이 더 늘어나면 여기에 대한 비용을 부담하는 규정으로 되어 있습니다. 물론 일반 우리 주민들 입장에서 보면 당연히 교육시설이면 국가에서 지어주고 지방자치단체에서 해야 될 공공에서 해야 될 역할이겠지만 현재 예산 자체가 마침 충분 하지 못해서 그런지 교육청에서 학교시설에 대해서는 재건축이나 재개발시에는 어느 정도 비용을 부담하든지 학교시설을 설치하도록 그렇게 하도록 하고 있습니다.

물론 여기에서 정확하게 따져가지고 학생 수용이 충분하다든지 더 이상 여기 학생 숫자가 늘어나는 것이 일정 규모 이하라면 비용 부담 없이도 할 수 있을 것입니다. 그것은 이제 구체적으로 인가 시에 협의가 필요하다고 봅니다.

그 부분에 대해서 우리 집행부의 요청하는 바인데요. 과거에 법률이 있다손치더라도 아까 우리 동료 위원 김수한위원장님께서 평당 건축비가 얼마나 소요되느냐 여러 가지 자재 값이 인상되고 재건축하면서 말입니다 삶의 질 향상을 향상시키려고 그러면 그런 것을 수익자부담으로 해야 되지 교육 부분에 대해서까지 이렇게 과거에 법령이 되어 있다 손치더라도 본위원이 보기에는 현재 시점에서 볼 때는 이런 것 까지 부담시키면서 주민들이 시민들이 국민들이 스스로 주거환경을 업그레이드 하고자 하는데 이런 부담까지는 공공 부분에서 해야 세계 10위라든지 선진국 진입 문턱에 있다 이런 말이 되는데 본위원은 지금 레귤레이션(regulation) 기준에 의해서 우리가 맞다 안 맞다 이것보다도 향후에 관한 것도 우리가 논의할 수 있어야 됩니다. 그래서 더 이상 이 자리에서 할 것이 아니고 교육위원이라든지 서울시 의원이라든지 가끔 기관장 회의때 교육장도 동석을 해가지고 우리한테 강남구나 서초구에 교육 지원액을 늘려달라는 협의가 오고 가고 하기 때문에 그들에게 경종을 울리고자 하니까 건축과장께서는 실무 팀에서 인근에 포스티지는 세대수가 많잖아요. 자이단지 세대수가 많잖아요. 도시디자인국장께서 답변하신 것처럼 일정 세대 이상인 경우에는 부담한 사례가 얼마나 되는지 여기는 제가 볼 때는 그렇게 부담할 만한 규모는 아닌 것으로 보는데 그 부분에 대해서 아는 바가 있으면 건축과장 답변해 주세요.

노태욱위원님 질의에 건축과장 답변해 주시기 바랍니다.

건축과장이 노태욱위원님 질의에 답변 드리겠습니다.

학교시설 부담금은 아파트라든지 공동주택을 지을 때 100세대 이상이면 그 산식에 의해서 납부를 하게 되어 있습니다.

그러면 그것도 일종에 부담금이 조세 성격을 가지고 있고요. 그것들을 모아서 교육청이라든지 교육을 관장하는 부서에서 학교에 대한 수요에 충당을 하는 그런 예산으로 사용하는 것으로 알고 있습니다.

다시 말씀드리면 이것이 법적으로 되어 있는 부분들이라 저희가 여기서 그것이 아니다 기다 이야기할 수 있는 부분은 아니고요. 어쨌든 저희가 이 사업 재건축 사업을 추진하면서 관련법에 의한 부담금이나 이런 것들은 관련 부서에 협의를 해서 부과가 되면 납부를 해야 되는 그런 상황으로 되어 있습니다.

어쨌든 규정을 바꾼다든지 아니면 서울시 차원이나 아니면 국회 차원에서 이런 것들이 조정이 되면 상당히 좋을 것이라고 생각은 들지만 저희가 이야기하기에는 어려움 이 있습니다.

그 말씀 충분히 이해합니다. 지금 건축과장께서는 과거부터 지금 회의를 하는 이 시점까지를 이야기하는 것이고 저는 과거부터 이 시점을 넘어서 향후까지도 이야기하고 아까 도시디자인국장께서 그리고 또 건축과장께서 우리 서초구는 재건축이 굉장히 지원하고자 하는 행정을 펼친다 이렇게 말씀하셨는데 또 김수한 위원장께서 타 재건축이 일어날 것을 대비해서 한 가지 질문 두 가지 질문을 드렸는데 제 이야기는 관계 기관과 협의가 어차피 우리가 이루어지고 있으니까 그들한테 경종을 울려야 되겠다 이런 생각이 들고, 제가 말씀드리는 것은 서울시의원이라든지 교육위원들한테 이러한 현실을 알려가지고 촉구할 수도 문제이니까 100세대 정도 같으면 교육인프라에 관한 것에 대해서 준조세에 해당하는 부담을 해서는 주민이 시민이 부담이 된다, 이런 현실을 우리가 우선 인식이 먼저 아닙니까, 인식을 해야 개선의 여지가 있지요. 그래서 더 이상 이 점을 가지고 길게 이야기 하고 싶지 않은데 도시디자인국장께서 포스티지 부분은 이런 지 또는 자이단지에 부담한 액수가 얼마나 되는지 참고로 본위원한테 이 회의가 종료 이후라도 제출해 주실 용의가 있으십니까?

그 자료는 저희들이 가지고 있는 자료가 아니기 때문에 파악할 수 있는지 한번 검토를 해 보겠습니다. 그리고 추가로 조금 더 말씀드리면 이 학교시설 부담금에 대한 기준이 종전부터 주민들한테서도 민원도 많고 이야기도 많았습니다. 그래가지고 정확한 기억은 안 나지만 옛날에는 종전에는 비용 부담이라는 규정이 없고 그냥 학교 시설을 증축을 요구하는 경우이었습니다. 그러다 보니까 오히려 재건축을 못하게 되는 경우가 많이 있었는데 이제는 그래도 많이 규정이 완화되어 가지고 비용 부담으로 할 수 있게 된 것도 조금씩 민원때문에 개선이 되고 있다고 생각합니다.

도시디자인국장, 노태욱위원 수고하셨습니다.

김병민위원 질의해 주시기 바랍니다.

김병민위원입니다.

회의가 길어지는 것 같은데 간단하게 질문 드리면요. 조금 전에 과장님께서 준조세 개념으로 거의 납부를 해야 되는 가이드라인이 있다고 했는데 지금 그것을 그 가이드라인에 대해서 납부를 하면 되는 것인데 보완내용에 수용 여건 개선을 위한 협의가 필요하다라고 이 협의에 대한 부분이 이해가 안가거든요. 그것을 설명을 해주시면 이해가 빠를 것 같습니다.

김병민위원 질의에 건축과장 답변해 주시기 바랍니다.

건축과장이 김병민위원님 질의에 답변드리겠습니다.

지금 현재 건립 세대수라든지 규모가 정확하게 밝혀지지 않았습니다. 지금 진행을 해가는 과정이고요. 그것이 확정이 되어서 이제 그 확정된 안을 가지고 교육청과 협의를 하게 되면 이제 그런 부분들이 정해지는 그런 사항으로 보시면 되겠습니다.

어쨌든 학교시설 부담금 학교시설 부담금 내에 그 내용을 교육청이 주장한다라는 부분들은 맞다라는 것이지요.

현실적으로 말씀드리면 저희가 교육청에 그런 학교시설부담금에 대한 것은 너무 당연하게 부과가 되고 있고요. 그 외에 뭐 다른 여러 가지 학교시설의 개선이나 민원 차원의 요구를 많이 하고 있습니다.

여기에 제가 질의를 드리고 싶은 것이 학교시설 부담금 내에 포함된 것인지 아니면 추가적인 요구 사항인 것인지를 묻고 있는 것입니다.

지금 그것은 아마 학교시설 부담금에 관한 이야기이고 지금 교육청에서의 이야기는 아마 그 시설에 대한 내용을 봐가면서 필요한 이야기를 하려고 약간 그런 부분을 포함시켜 놓은 것 같습니다.

이 보완 내용을 자세히 읽어보면 실지 시설부담금에 대한 내용으로 본다라면 명확히 명시를 해 놓았을 텐데 그것이 아니라 추가적인 교실확보 등 학습환경 개선을 위한 예산지원이라고 써 놓았기 때문에 그 내용을 보면 추가적인 여건을 더 ······.

하여튼 저희가 이 부분에 대해서는 사업을 진행해 가면서 그쪽하고 이야기를 해야 되는데 솔직히 경험상 말씀을 드리면 학교나 교육청하고 재건축 사업을 논의를 하면 상당히 저희가 애로사항을 느낍니다.

알겠습니다. 자료 마저 주시기 바랍니다.

김병민위원님, 건축과장 수고 하셨습니다.

황일근위원님 질의해 주시기 바랍니다.

황일근위원입니다.

건축과장님 질의 드릴게요. 보완 내용에 보게 되면 도로관리과에서 반포동 124번지 도로 일부분에 대한 무상양도 관련된 부분인데 이것 설명좀 해주세요. 제가 ······.

황일근위원님 질의에 건축과장 답변해 주시기 바랍니다.

건축과장이 황일근위원님 질의에 답변드리겠습니다.

신반포궁전아파트 부지내에 서초구 소유의 도로가 일부 있습니다. 686.9㎡ 정도 되는데 그 부분에 대한 사항들이 서로 나중에 재건축을 하게 되면 소유권이 관계가 되기 때문에 그것을 정산하거나 정비해야 되는 부분입니다. 그 부분은 아마 아파트에서 매입해야 될 것 같고요.

그다음에 또 저희한테 아파트에서 도로를 기부채납할 부분도 일부 있고 공원도 또 일부 있습니다. 그런 부분들은 나중에 사업을 진행하면서 저희가 정리해야 될 부분입니다.

단지 내에 저희 구유지가 있고 구유지 면직이 지금 보니까 편입면적이 734.5㎡ 되는 것 같은데 이 부분하고 재건축을 지정을 하기 위해서 법적으로 지정된 기부채납 면적하고 그 부분을 상호교환한다는 그런 말씀인가요?

나중에 상호교환이라기보다 정산을 하게 되는데 평가를 해서 그것은 도정법에 정리가 다되어 있습니다. 쉽게 얘기하면 교환한다고 해도 말이 표현이 다르지 않는데 조금 계산하는 방법이 틀립니다.

그것은 교환을 하게 되면 그 교환면적에 대해서는 기부채납에 관련된 부분에 대해서는 제외되는 것이죠?

쉽게 얘기하면 도로점용에 대한 문제는 별도의 문제이고요. 소유권에 관한 문제는 기부채납을 하는 면적과 또 우리가 아파트에 양여하는 면적을 계산을 해서 서로 평가하게 되는데 지금 이 건 같은 경우는 도로 면적이 더 많을 것으로 보여집니다. 아직 계산을 안 해 봤는데 그런 부분들을 평가해서 저희 구가 더 받을 것이 많으면 그 부분은 저희가 받도록 되어야 될 것으로 생각이 됩니다.

알겠습니다.

그리고 비오톱1등급지역이 있잖아요. 시구합동보고회 개최결과 8페이지 보게 되면 경관녹지 부분을 새롭게 지정을 하잖아요. 이 부분은 기부채납 부분이 아닌 것이죠? 그냥 경관시설 지정만 한다는 것이죠?

아닙니다. 그 부분도 경관녹지 조성을 해서 준공시에 저희한테 기부채납하니까 도로하고 정산하는 부분에 포함이 됩니다.

그런데 여기 보완내용에 보게 되면 이 부분이 결과적으로는 아파트 주민들의 이용에 관련된 부분이 더 강한데 그죠? 지정이 되게 되면 이 비오톱1등급 이 지역에 대해서 관리부분에 대한 예산은 어디에서 부담을 하게 되나요?

잠깐 설명을 드리면 경관녹지나 공원으로 지정이 되는 부분에 대해서 저희 구 소유로 해야 저희가 관리하는 비용도 저희가 내고 주민들도 이용하기 편리합니다. 그런데 아파트 소유가 되면 아파트가 사실상 관리를 썩 잘할 수도 있겠지만 그렇게 잘 안 되는 경우가 꽤 있거든요. 그래서 대부분 녹지를 조성하거나 공원을 조성하는 것은 소유권을 저희 구에 넘겨서 저희가 공식적으로 관리를 하고 불특정다수인이 사용할 수 있도록 그렇게 하고 있습니다. 이 건 같은 경우에도 저희 구 소유로 되게 됩니다.

불특정다수인이 사용한다는 부분은 말이 안 맞는 것 같고요. 내용에 보게 되면 그렇게 나와 있어요. 타당성이 부족하다라고 이렇게 의견이 반영되어 있거든요. 시에서 관리해야 되는 부분 보전 관리에 대한 측면 자체가 신중한 검토가 필요하다고 나와 있는데 결정만 하게 되고 기부채납을 받지 않는다면 어떻게 되는 것이죠?

이것은 이미 우리가 지금 도시계획위원회에서 심의를 해서 결정하게 되면 해야만 되는 부분이고요. 옆에 있는 녹지하고 연계선상에서 연계되는 부분이거든요. 그렇기 때문에 이 부분은 녹지보존이나 경관녹지에 대한 부분은 공공으로 들어오는 것이 맞다고 봅니다.

어차피 녹지로 가서 이쪽에 아파트로 가더라도 용적률이나 이런 부분에 대해서 상당히 정해질 수 없는 부분이기 때문에 그것은 그렇게 보시는 것이 맞을 것 같습니다.

다음에 또 재건축할 때는 면적이 줄어드는 것 아니야?

그렇습니다.

말이 안 되지.

궁금한 것은 이 부분을 경관녹지로만 지정을 하고 기부채납을 받지 않게 된다면 재건축할 때 어떤 변화가 생기나요?

그것이 도시계획시설이 되지 않습니까, 경관녹지로 지정하면. 도시계획시설을 개인이 가지고 있다라고 하면 관리가 안 되지요. 도시계획시설은 잘 아시겠지만 미집행된 도시계획시설, 개인이 사용하고 있는 도시계획시설은 상당히 많은 사회문제를 일으키고 있습니다. 그래서 기본적으로 도시계획시설은 공공이 소유를 하고 있는 것이 맞습니다.

주민들 이 부분에 대해서 혹시 경관녹지 부분을 지정을 원하지 않지 ······.

아니요, 제가 보기에는 앞에서 말씀드린 대로 구유 도로가 있지 않습니까? 단지 안에. 그런 부분들이 정산되는 부분이기 때문에 전혀 없이 한다고 하면 주민들이 그 부분을 전부 매입해야 되는 부분도 또 여러 가지 계획상에 도로에 대한 부분을 저희가 공공적인 입장에서는 정비해야 되는 부분이 있어서 그렇게 되는 것이 맞다라고 봅니다. 도시계획시설로 이미 경관녹지로 지정된 부분이기 때문에 이 부분을 그냥 아파트단지로 포함시키는 것은 무리가 있다고 봅니다.

이상입니다.

황일근위원님, 건축과장님 수고하셨습니다.

더 이상 질의하실 위원 없습니까?

더 이상 질의가 없으므로 질의를 종결하겠습니다.

이어서 반포동 「신반포궁전아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역지정에 따른 의견청취안」에 대한 토론을 시작하겠습니다.

의견 제시할 위원 계십니까?

의견 제시할 위원께서는 발언해 주시기 바랍니다.

본 청취안에 대한 의견제시한 위원이 없으므로 토론을 종결하겠습니다.

이어서 표결할 것을 선포합니다.

「반포동 신반포궁전아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정에 따른 의견청취안」에 대해서 위원 여러분 이의 없습니까?

이의가 없으므로 채택되었음을 선포합니다.

원만한 회의진행을 위하여 잠시 회의를 정회하겠습니다.

정회를 선포합니다.

의석을 정돈해 주시기 바랍니다.

성원이 되었으므로 회의를 속개하겠습니다.

의사일정 제2항 「방배동신삼호아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정에 따른 의견청취안」을 상정합니다.

하용준 도시디자인국장 나오셔서 제안설명해 주시기 바랍니다.

안녕하십니까? 도시디자인국장 하용준입니다.

평소 의정활동에 노고가 많으신 김학진 도시건설위원장님을 비롯한 도시건설 위원님께 깊은 감사를 드립니다.

의안번호 제310호 방배동 725번지 일대 신삼호아파트 주택재건축사업을 위한 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정을 위한 의견청취에 따른 제안설명을 드리겠습니다.

우리 구 방배동 725번지 일대는 2003년 7월 1일부터 시행중인 「도시 및 주거환경정비법」 제3조 규정에 따라 2011년 10월 20일 고시된 서울특별시 도시 및 주거환경정비기본계획 주택재건축 사업부문에 포함된 지역으로 주택재건축정비구역지정 및 정비계획을 수립하여 「도시 및 주거환경정비법」 제4조 규정에 의하여 정비구역지정을 위한 절차를 이행하고자 의견청취를 요청하게 되었습니다.

다음은 본 방배동 725번지 일대 신삼호아파트 현황과 재건축사업을 위한 정비구역지정 및 정비계획수립에 관한 내용에 대하여 말씀드리겠습니다.

방배동 725번지 일대 현황은 구역면적 4만 4106㎡, 지상4에서 13층까지의 공동주택 지역으로서 아파트 6개동, 상가1개동 총 건축물 7동이며 준공된 지 29년이 경과되고 정밀안전진단 결과 D등급 조건부재건축 가능을 받은 지역입니다.

본 주택재건축사업구역의 정비계획 내용은 용적률 299.99%이고, 최고층수 35층 이하로 도시계획시설 어린이공원 2237.0㎡와 도로 1795.0㎡를 확보토록 하고 있으며, 건축계획은 지하2층, 지상2층에서 35층 아파트 11개동, 859세대의 아파트와 상가 1개동을 포함한 부대복리시설을 계획하고 있습니다.

그동안 추진경위를 보면 2011년 10월 20일 서울특별시 도시 및 주거환경정비기본계획이 고시되어 2012년 2월 안전진단을 통과하였으며, 2013년 1월 2일 재건축사업을 위한 정비계획 수립 및 정비구역지정을 위한 과업을 착수하였으며, 서울시 등 유관기관의 협의를 거쳤고, 2013년 7월 10일 주민설명회를 개최하였고 2013년 7월 18일부터 8월 19일까지 30일간 주민공람을 마쳤습니다.

이에 유관기관 협의의견 검토 및 주민의견을 반영하여 제출된 의견에 대하여 의견청취를 요청하는 사항입니다.

다음은 앞으로 행정절차에 대해 말씀드리겠습니다.

이번에 구의회 의견청취를 마치면 서울시에 정비구역지정을 요청하게 되고 서울시 도시계획위원회 심의를 득한 후 본 구역이 정비구역으로 지정 시 조합설립인가 및 서울시 건축심의 등의 절차에 따라 재건축사업을 실시할 예정입니다.

이상으로 제안설명을 마치겠습니다.

감사합니다.

ㅇ방배동신삼호아파트재건축정비계획수립및정비구역지정에따른의견청취안

하용준 도시디자인국장 수고하셨습니다.

이어서 전문위원의 검토보고가 있겠습니다.

최충열 전문위원 검토보고하여 주시기 바랍니다.

전문위원 최충열입니다.

의안번호 제310호 방배동 신삼호아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정에 따른 의견청취안에 대한 검토보고를 드리겠습니다.

방배동 신삼호아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 본 의견청취안은「도시 및 주거환경정비법」 제4조의 규정에 따라 “정비구역 지정”을 서울시에 요청하기 위하여 구청장이 정비계획을 수립하여 주민설명회와 주민공람을 실시하고 구의회의 의견을 청취하고자 제출된 안건으로 이를 살펴보면 사업대상지는 방배동 725번지 일대 신삼호아파트 부지로서 의견청취안 추진경위와 같이 2003년 12월 24일 서초구청으로부터 주택재건축조합설립추진위원회 승인, 2012년 2월 13일 안전진단 실시결과 D등급으로 판정되었으며, 2013년 6월 5일 정비구역 지정 및 정비계획안이 수립되어 관련기관과 협의를 마치고 주민설명회를 개최하는 등 관련 절차에 따라 진행되었으며, 위 아파트는 노후, 불량화에 따라 주거환경이 열악하여 2011년 10월 20일 도시 및 주거환경정비기본계획이 변경되어 결정, 고시된 지역이며 위와 같이 정밀안전진단 결과 D등급으로 판정되어 관련법에서 규정하고 있는 구역지정 여건을 충족하여 정비구역으로 결정하는데 별문제가 없는 것으로 보이고, 용도지역은 제3종일반주거역 및 제2종일반주거지역으로 변경이 없으며, 토지이용계획은 공동주택용지가 전체 면적의 90.9%로 4만 74㎡, 정비기반시설 용지는 9.1%로 4032㎡의 순부담면적을 계획하였으며 용도지역 변경이 없어 별도의 정비구역 심의 기준은 없는 것으로 보입니다. 용적률은「도시 및 주거환경정비기본계획」에서 정한 기준용적률이 제2종일반주거지역은 170%, 제3종일반주거지역은 210%이나 「서울시 공동주택 건립관련 업무처리 지침」에서 규정하고 있는 공공용지를 제공할 경우 용적률 완화로 인한 정비계획용적률은 250% 이하로 예정법적상한용적률이 299.95% 이하이고, 건축물의 층수는 최고 35층 이하로 계획하여 주변 지역과 조화를 이루도록 계획한 것으로 보이고, 도시계획시설 중 도로 부분은 대로 2-51의 경우는 기존 40m를 40〜44m로, 대로 2-34는 기존 30m를 30〜37m로, 중로 2-1은 기존 10m를 10〜15m로 각 확장하고, 경관녹지를 신설하는 것으로 계획한 바, 이는 주택단지 개발에 따른 영향을 고려하여 기반시설을 확보한 것으로 보입니다.

서울시 및 서초구 관련부서, 유관기관 등으로부터 협의 결과 총 37건의 의견이 제출되어 33건을 반영하고 나머지 4건은 미반영되었으며, 주민공람 결과 의견 9건 중 8건이 채택되고 나머지 1건은 일부채택 되었으며 상세내역은 별첨 자료를 참고하여 주시기 바랍니다.

위와 같이 살펴본 바, 대상지는 노후, 불량으로 주거환경 등이 열악한 지역으로 주민들의 삶의 질을 향상하고자 정비구역 지정 및 정비계획안을 수립한 것으로 「도시 및 주거환경정비법」 등 관련 규정에 적합하게 계획된 것으로 그 세부적인 사항 등을 살펴 심의․의결하여야 할 것으로 사료됩니다.

이상으로 검토보고를 마치겠습니다.

ㅇ방배동신삼호아파트재건축정비계획수립및정비구역지정에따른의견청취안검토보고

최충열 전문위원 수고하셨습니다.

지금부터 본 청취안에 대한 질의를 시작하겠습니다.

질의하실 위원께서는 발언신청하여 주시기 바랍니다.

황일근위원님 질의해 주시기 바랍니다.

황일근위원입니다.

두 가지만 여쭈어 볼게요. 조치계획서 있잖아요, 4페이지 보면 아까도 오전에 했던 내용중에 어린이집이 원래 들어가게 되어 있잖아요. 어린이집 구립으로 들어가는 것인가요? 아니면 민간으로 들어가는 것인가요?

황일근위원님 질의에 건축과장 답변해 주시기 바랍니다.

건축과장이 황일근위원님 질의에 답변드리겠습니다.

어린이집을 아파트단지에 설치하는 것은 아파트단지를 건설하면서 부대시설로 어린이집을 건축하고 이것이 구립이 아니고 아파트 자체에서 운영자를 선정해서 운영을 하는 그런 시스템입니다.

재건축이기 때문에 ······.

그렇습니다.

알겠고요. 7페이지 보시면 방배로변 10m 후퇴에 대한 기부채납이 타당하지 않다라는 이해관계인의 의견제출이 나왔고 그 내용에 대해서 일부 채택을 통해서 10m를 7m로 변경을 했습니다. 이것이 정비구역 결정도를 보게 되면 8페이지 보니까 모퉁이 이 부분을 말하는 것이죠?

제가 판넬로 설명을 드리겠습니다.

황일근위원 질의에 대해서 건축과장 자료를 가지고 설명해 주시기 바랍니다.

여기 이쪽 방배로가 30m인데 이것을 7m 확장하겠다는 것입니다. 30m를 37m로 ······.

30m를 37m로요?

이 부분은 접해 있는 부분을 얘기하는 것입니다.

기존 채납 10m 후퇴로, 7m 후퇴로 되어 있는데 그것이 ······.

10m로 하자는 것을 7m로 줄여서 ······.

그것이 인도를 말하는 것인가요?

이쪽에 보도와 차도가 같이 있는 것이고요. 그쪽을 같이 하게 되면 도로계획을 다시 만들어서 보도와 인도를 조정해서 ······.

안으로 더 들어가는 것이죠?

그렇지요. 자기 대지를 내놓아서 도로로 제공해 주고 나중에 소유권도 넘겨주는 것입니다.

기존은 어떻게 되어 있습니까?

기존의 소유권은 이 앞에까지 ······.

도로는 어떻게 되어 있습니까? 도로가 없어요?

도로가 있지요. 30m 도로는 그대로 있고 여기에서 7m를 ······.

인도 ······.

인도도 있습니다.

인도가 그러면 기존의 사유지를 지나게끔 되어 있나요? 이 구역 자체를요?

아니지요, 지금 현재 30m 도로로 차도와 인도가 있는 것이고 아파트를 재건축하게 되면 7m를 내놓으면서 보도하고 차도가 조정이 되게 되겠지요. 안으로 들어가게 될 것입니다.

제가 궁금한 것은 기존의 보도가 어디에 위치하고 있나요?

지금 현재 보도는 자세히 보시면 나와서 보시면 보이는데 ······.

바깥쪽에 있나요?

바깥쪽에 있습니다. 지금 현재 아파트 땅이 아닙니다.

현재로는 아닌데 10m로 하게 되면 ······.

이것이 차량출입이라든지 여러 가지 사람들이 들어오게 되면 완화차선도 필요하고 그쪽에 도로를 보도하고 조정할 필요가 있습니다. 이런 부분들은 여러 가지 교통영향평가라든지 개선대책의 일환으로 도로를 확장하는 것입니다.

그러면 10m가 오히려 낫지 않나요? 왜 7m로 변경되었나요, 3m가?

그것은 아마 이쪽 아파트측에서 기부채납을 적게 해 달라고 해서 3m 줄인 것입니다.

이것은 우리가 조정하면 안 돼요? 10m 하게 되면 라인 자체가 일직선으로 될 것 같은데 그렇지 않나요?

그런데 지금 이것은 저희가 계획안을 만들어서 서울시에 제출하는 것이고 서울시에서 도시계획 심의를 하면서 그것들에 대한 조정을 다시 합니다.

우리가 의견제시할 때 10m로 제시하는 부분은 어떻습니까?

아니지요, 계획을 하면서 ······.

도시디자인국장이 추가 답변해 주시기 바랍니다.

지금 황일근위원님 말씀도 어느 정도 타당성이 있습니다. 그런데 문제는 여기를 7m 하거나 서래초등학교나 이쪽은 전혀 확보가 안 되어 있는 상태이기 때문에 교통을 보시면 오다가 U턴해서 가는 길이 되어 있었거든요. 여기 들어가고 동부센트레빌 들어가고 지금 넓히는 것은 전체적인 교통영향평가하고 정리하면서 전문가 의견을 들어봐야 할 사항이지 이것만 넓힌다고 해서 오히려 여기 학교정문하고 겹칠 수가 있습니다. 그래서 그것은 별도로 전문가 의견을 들어봐야 될 것 같습니다.

알겠습니다.

이상입니다.

추가로 제가 위원장이 물어보겠습니다.

방배로 폭은 늘어나는 것은 아니지요?

방배로 폭이 실질적으로 늘어나게 되지요. 7m가 늘어나게 되지요.

그 부분만 늘어나는 것이지 전체 ······.

자기 땅에서만 늘어나지 다른 데는 확보할 수가 없습니다.

그 부분만 늘어나는 것이죠?

그리고 주민들은 가급적이면 자기의 대지를 내 놓지 않고 싶어 하고 공공적인 입장에서는 많이 내놓게 하고 싶어 하는 부분인데 10m 내놓으라고 얘기하기에는 저희 구 입장에서는 주민 입장에서 일을 해야 하기 때문에 그런 부분들이 있습니다.

추가로 제가 위원장이 질의하겠습니다.

상가 1개동에 점포수는 몇 개입니까?

전체 상가수는 10명입니다.

그 분들 다 동의를 했습니까?

지금 100%라고 할 수는 없지만 상당히 반대하는 사람은 적극적으로 하는 사람은 없고 대체적으로 찬성하고 있습니다. 인원이 얼마 안 되기 때문에 아파트하고 잘 협의된 것 같습니다. 구체적으로 반대에 대한 민원이라든지 이런 것은 전혀 없고 지금 아파트 주민들도 8, 90%가 찬성하고 있기 때문에 ······.

동의율이 90% 돼요?

예.

잘 알겠습니다.

김안숙위원님 질의해 주시기 바랍니다.

김안숙위원입니다.

질의를 좀 드리겠습니다.

검토보고서 6페이지에 보시면 조금 전에도 얘기하셨듯이 서울시 및 서초구 관내 관련부서 유관기관으로부터 협의결과 총 37건의 의견이 제출되어서 33건은 반영이 되고 나머지 4건은 미반영되었다라는 여기 결과가 있고요. 그다음에 공람결과 의견 9건 중 8건이 채택되고 나머지 1건은 일부 채택이 상세한 내역을 별첨을 첨부하라 했는데 이것 구체적인 설명을 해주셨으면 좋겠습니다. 좀 이해하기 힘들어요.

김안숙위원 질의에 건축과장 답변해 주시기 바랍니다.

나머지 4건은 왜 미반영이 되었는지 그리고 거기에 구체적인 설명을 해주셨으면 좋겠습니다.

김안숙위원님에 대해서 도시디자인국장이 답변 드리겠습니다.

도시디자인국장 답변해 주시기 바랍니다.

현재 서울시 공동주택과에서 의견 낸 사항인데요. 여기에 보면 이 전체 필지 중에서 113-1번지라고 여기가 필지가 하나 더 있습니다. 이 구역을 왜 포함시켰느냐 어차피 도로로 완화 차로로 내 놓을 것이니까 포함 안 시켜야 되는 것 아니냐 하는 사항이었습니다. 그런데 아파트 측에서는 지금 현재 당초에 이것 아파트 구획정리를 할 때 아파트 개발시에 구획정리 되면서 아파트 땅으로 있는 것이기 때문에 당연히 구역에 포함시키되 완화 차로로 하겠다는 그러니까 도로로 쓰는 것은 마찬가지로 완화 차로로 쓰겠지만 이것은 구획에 포함시켜가지고 면적에 포함시켜야 한다는 것이 의견입니다.

그 다음에 같은 이야기이지만 여기에서 완화 차로를 낸 것에 대해서 완화 차로 낸 것은 아파트 주민들이 출입구가 여기 들어오니까요 여기에서 완화차로를 내 가지고 출입구 여기에서 들어오니까 이 완화차로 낸 것에 대해서는 용적률 인센티브를 안 받는 것이 맞는 것이 아니냐, 아파트만 사용하는데 왜 인센티브를 주느냐 하고 이야기가 나온 것이거든요. 그런데 그것은 이 완화 차로는 이 아파트만 쓰는 것이 아니고 마을 공동으로 쓰는 것이기 때문에 당연히 인센티브를 받아야 된다는 것이 됩니다.

저희들도 의견은 타당하다고 봅니다.

그 다음에 여기 어린이공원 잘 안보이지겠지만 고도 차이가 많이 납니다. 그런데 이 어린이공원 자체를 여기다 설치하는 것도 접근성도 좋지 않고 안 좋은 사항이 아니냐 그런 내용으로 이야기 나온 것입니다. 이런 사항은 아파트 측에서는 남쪽에 타당하다고 하고 학교하고 붙여있고 그 다음에 남쪽이니까 어린이공원으로 위치가 적정하다 하는 것인데 이것은 아마 시에 가면 조금 도시위원회에서 조금 논란은 있을 것 같습니다. 그렇지만 주민들 입장에서는 이 공원하고 남쪽이고 학교와 붙었고 그렇기 때문에 적당한 위치이다 하는 주장이었습니다.

그 다음에 말씀하신 것이 조금 전에 황일근위원님 질의하신 사항인데요. 이 도로를 당초에 동부센트레빌하고 똑같이 왜 10m로 확보 안하느냐 그 사항에 대해서 주민들은 이것 못 하겠다 이것을 왜 10m를 확보하느냐 당초 계획은 10m를 확보하는 것으로 계획을 잡다보니까 주민들은 왜 10m를 내 놓느냐 기부채납이 너무 많다, 그러니까 여기 7m만해도 서래초등하고 이때는 전혀 확보가 안 된 상태이기 때문에 7m 확보해도 지장이 없다 그런 의견인 것 같습니다.

알겠습니다.

추가로 제가 질의 드리겠습니다.

그 안에 단지내 구 도로는 없습니까?

없습니다.

이것은 협의가 되어야 ······.

협의보다는 이런 사항이 나오면 시도시계획위원회에서 구체적인 검토가 되면서 정리가 될 수 있습니다.

추가 질의 ······.

황일근위원 질의해 주시기 바랍니다.

아까 10m 관련된 부분인데 어차피 의견청취라는 것이 의견을 담아서 또 서울시에 전달할 것이잖아요. 그런데 장기적으로 보게 되면 도로를 확보를 해 놓은 상태에서 서래초등학교가 걸리지만 도시미관이라든지 도로폭을 위해서 10m로 확보하면 좋겠다라는 의견을 달아서 하면 안 될까요. 물론 개인 사유재산이기는 하지만 ······.

황일근위원님 추가 질의에 건축과장 답변해 주시기 바랍니다.

황일근위원님 말씀도 당연히 어느 정도 일리가 있다고 저희는 보는데 그런데 주민들 입장에서는 본인의 개인 사유지를 조금이라도 안내고 싶어합니다, 사실은. 그렇게 해서 자기 아파트 단지에 포함을 시켜야 용적률이나 이런 것들을 더 많이 받을 수가 있기 때문에 그런 부분에 대해서는 저희 구 입장에서는 상당히 주민 입장에서도 판단을 해야 되는 부분이 있고 공공적인 입장에서도 판단해야 하는 부분이 있습니다. 어쨌든 이런 모든 부분들이 의견수렴을 하기 위해서 각 의견들을 수렴하고 의회에도 우리가 의견 청취를 하는 것입니다. 그러니까 그런 것들에 대한 사항은 검토를 할 수 있는 부분입니다.

마지막 한 가지만 더할게요. 여기 보니까 교육청 강남교육지원청에서는 공사 시행 시에 여러 가지 우려상 바로 학교랑 붙어 있으니까 우려 사항 몇 가지 굉장히 적어주었는데요 개인적으로는 이 사업 계획을 시작할 때 포함을 시킬 것이 아닙니까, 사업 시행자 그쪽에다, 여기 보니까 중요한 것이 한 가지가 있는데요. 왜냐 하면 이것이 공사현장에서 항상 지켜지지 않는 부분들이 있더라고요. 그래서 어차피 관리감독청인 구청에서 나중에 추후해야 될 것 같은데 공사현장이 초등학교하고 바로 인접해 있으니까 초등학생들이 들어갈 수 없다라는 그러한 조치사항과 그리고 공사인부 성범죄 경력자 이런 부분은 좀 구청에서 굉장히 신경을 써야 할 부분이 아닌가라고 생각을 하고 있습니다.

이상입니다.

황일근위원님, 건축과장 수고하셨습니다.

김수한위원님 질의해 주시기 바랍니다.

김수한위원입니다. 건축과장한테 몇 가지 질의를 하겠습니다.

우선 전체적으로 용적률을 볼 때 시행령에 보면은 3종은 일반 주거지역에서 3종 일반주거지역은 지금 시행령에는 200에서 300%까지 이렇게 용적률을 조정할 수 있게 되어 있고 서울시는 조례로 250%까지 적용하도록 이렇게 되어 있지 않습니까, 그런데 재건축할 때 이렇게 조례를 초월해가지고 지금 299.99 거의 300% 적용하는 근거는 어디에서 나옵니까? 일문일답으로 하겠습니다.

김수한위원님 질의에 건축과장 일문일답으로 답변해 주시기 바랍니다.

건축과장이 우리 김수한위원님 질의에 답변 드리겠습니다.

간단히 법을 보면 우리 국토법에 용적률은 우리 조례보다 한 50%정도 완화해서 정하도록 되어 있습니다. 그리고 여기가 3종 주거지역이기 때문에 법적으로 허용되는 용적률은 300%입니다. 근본적으로 300%까지는 가능한데 각 지방자치단체 조례로 강화시켜놓은 부분이거든요. 그런데 우리 도정법 도시 및 주거환경정비법에 의하면 도시계획 심의를 통해서 300%까지 법에서 정하는 용적률까지 완화할 수 있다는 단서조항이 있습니다. 그러다보니까 이제 서울시에서는 도시계획심의를 거쳐서 용적률 완화 심의를 해주고 있고요. 아까도 말씀을 잠깐 드렸었는데 완화되는 용적률만큼의 늘어나는 부분의 세대수의 반을 임대주택을 하도록 그렇게 서울시 내부적으로 지금 정리, 지금 임대주택 부분을 양성화 시키는 부분도 있고 사업성을 돌려주는 차원도 있고 해서 지금 저희 서초구의 일반적인 대부분의 반포지구나 서초지구는 용적률 완화 심의를 받아면 거의 300%을 건축을 하고 있습니다.

그러면 임대주택을 짓게 되면 임대주택에 대한 소유권은 누가 갖습니까?

임대 주택은 건축을 준공한 동시에 SH에서 전부 조성 원가로 매입을 합니다.

매입을 하니까 전체적으로 보면 조합원 측으로 보면 건축비 절감 효과는 일단 나오네요.

그렇습니다.

그러면 그런 것은 것이 지금 아파트 말고 2종 일반주거지역에서 다가구 주택들 연립주택들이 이런 식으로 해서 새로 아파트를 지을 경우에 연립주택을 지을 경우에 연립주택을 아파트로 지을 경우에 서울시에서 심의가 통과되면 거의 300% 까지 지을 수 있다는 이야기입니까?

그것은 제가 이렇게 답변해야 될 것 같습니다. 주택법을 적용받는 공동주택이 있고요. 건축법을 적용받아서 건축을 하는 건축물들이 있는데 지금 일반적인 지금 말씀하시는 다가구 다세대들은 거의 대부분 건축법을 적용받는 건축물들입니다. 그래서 그 사항들은 아까 말씀드린 도정법에 의한 심의를 받아서 이렇게 완화될 수 있는 사항은 아니고요. 단독주택 재건축 같은 경우에는 일부 지구단위 계획 구역의 차원에서 도시계획 심의를 거쳐서 나름대로의 용적률을 정해주고 있습니다. 그런데 지금 보면 단독주택은 아무래도 기존 아파트보다 층수가 상당히 낮기 때문에 용적률을 그렇게 지금 말씀하시는 것처럼 완화해 주는 결과로는 ······.

그러니까 다가구주택이나 연립주택까지는 지금 서울시 조례로 되어 있는 200%이면 200%, 또 255%이면 255%를 일반주거지역은 그것을 넘어갈 수가 없다. 그것은 건축법을 적용받기 때문에 그렇고 그다음에 지금 기존 아파트로 건축허가가 나 있는 곳에 한해서는 주택법을 적용받기 때문에 그것은 가능하다 ······.

조금더 부언설명을 드리겠습니다. 그냥 단순히 어떤 건물을 헐고 재건축을 한다든지 신축을 하는 사항들은 개별적으로 그 법을 적용받으면 되는데 지금 우리가 방배지역에 단독주택 재건축이나 반포지역에 아파트를 재건축하는 것들은 대부분 지분을 먼저 정비예정구역을 정한 다음에 그 예정구역을 정하고 이런 정비계획을 수립을 해서 도시계획심의를 받아서 나름대로의 용적률이든 도로이든 공원이든 이런 것들을 다 이렇게 배치를 하게 됩니다. 그리고 지금 이야기가 복잡한 이야기일 수는 있는데 용적률 완화심의는 사실상 원칙적으로 아까 심의를 받아서 완화하는 것은 맞지만 당초에 정해진 용적률에서 본인들이 도로라든지 공원이라든지 이런 것을 기부채납하면 그 만큼 의 용적률을 또 완화 받는 부분이 있습니다. 그래서 그것을 다 완화 받은 다음에 그 추가로 늘어나는 부분에 대한 사항 아까 이야기한 300% 까지도 예를 들어서 그렇게 완화 받은 것이 270% 라고 하면 거기에서 완화 받는 한 30%정도를 심의를 받으면 아까 이야기한 임대주택 이런 것들을 분양하고 그런 사항이 되겠습니다.

그래서 이제 아파트지구 말고 일반지구에서 지금 법에는 지금 3종일 경우에 300%까지 가능한데 조례상으로는 250%로 지금 되어 있는데 이것이 법에 맞게끔 300%로 올릴 수 있는 가능성은 지금 건축과장이 현재까지 실무나 여러 가지를 보았을 때 전혀 불가능합니까?

국토법을 자세히 보면 300%이하입니다. 이하에서 조례로 정하게 되어 있기 때문에 그 조례로 정한 것이 250%이면 그것이 법에 300%로 해야만 되는 것은 아니지요. 그러니까 지금 법에서 정한 부분을 ······.

그러니까 조례로다 법 한도까지 끌어올릴 수가 없느냐, 완화시켜서 ······.

그것은 시의회라든지 여러 가지 시차원에서 검토해야 되는 부분인데 일반적으로 여태까지는 법보다는 조금 강화시켜서 하는 경향으로 갔습니다.

지금 뭐 각종 도시에 있는 기반시설 이런 것이 세대가 늘어났을 때 거기에 맞지 않기 때문에 상수도 하수도 이런 것이 가스관이나 안 맞기 때문에 불가능하다 이렇게 하면서도 아파트지구나 이런 데는 다 이렇게 또 층수가 많이 올라갔고 용적률이 높여서 이렇게 해서 일반지구하고 아파트지구하고 이렇게 너무 차별화되어 있어서 지금 주민들이 불만이 많아서 가능성이 없는 것이냐라고 질의를 하는데 도시디자인국장 입장에서 보면 어때요, 완화될 조짐은 전혀 없습니까?

도시디자인국장님 답변해 주시기 바랍니다.

김수한위원 질의에 도시디자인국장이 답변 드리겠습니다.

현재 규정상으로 보면 아파트는 조금 전에 건축과장이 답변 드렸다시피 임대주택 부분 완화되는 것 외에 일반지역하고는 대동소이입니다. 어차피 일반주택지역에서도 도로이든 공원으로 기부채납을 하면 300% 안 되는 것은 아닙니다. 법정 사항인 경우에 300%이기 때문에 그런데 문제는 기부채납을 하고 용적률 완화를 받아도 결국은 건물 짓게 되는 연면적이 기부채납 안하는 것보다 더 많이 나올 수가 없습니다. 기산식에 따라서 한다면 그렇기 때문에 누구든지 건물 짓는 사람이 기부채납을 하고 일반 개인 다세대나 다가구 짓는 사람이 기부채납을 하면서 용적률 높이 지을려고 하는 사람이 없는 것입니다. 기산식으로 나올 수 없는 것이고 나중에 또 다시 건물을 지을 때 되면 땅이 적은 상태에서 또 지어야 되는 사항이 나오기 때문에 누구든지 기부채납 안 하려고 하는 것이고 이 아파트 같은 경우는 재건축이나 재개발 아파트 같은 경우에는 여러 동이 합쳐가지고 기반시설을 많이 확보하는 것이 나중에 아파트 살기가 더 좋아집니다. 그런 여건이 있기 때문에 그리고 이것은 기본적으로 정비계획을 미리 수립하고 하는 것이기 기부채납을 하면 용적률 완화를 받는다고 보시면 될 것 같습니다.

계속해서 건축과장한테 질의하겠습니다.

오전에도 질의한 바 있지만 어떤 조경관계이니 뭐 이렇게 해서 아파트 소유 조합원들의 땅이 부분적으로 적용지구로 해서 평수가 기부채납하는 식으로 해서 구청 소유로 되고 구청 소유로 되다 보면 평수도 줄어드니까 재산세 같은 것 부과하고 그럴 때 보통 문제가 있을 것 같은 데 또 나중에 새로 해놓고 또 40년 후에 기부채납을 했던 땅을 다시 재건축 하려면 면적이 또 줄어들기 때문에 다시 내놔라 그때 당시에 이러이러 해가지고 이렇게 주었다 할 그런 소지는 또 있을 것 같은 데 간단하게만 ······.

김수한위원님 질의에 건축과장 답변해 주시기 바랍니다.

건축과장이 김수한위원님 질의에 답변 드리겠습니다. 위원님 말이 당연히 맞고요. 지금 저희가 보기에는 이렇습니다. 아파트 같은 경우가 지금 상당히 나름대로의 선호도를 갖는 것이 지금 수효가 대개 많기 때문에 나름대로 어떤 가격이라든지 선호도가 있어서 그 인구들이 상당히 우리가 우리나라가 가장 피크인 상태에서 지금 부는 상태이고 시간이 한참 지나서 다시 그때 가게 되면 여러 가지 아파트가 지금 현재 있는 건립한 것 보다 더 적게 지어야 되는 그런 경우도 올수 있다라고 볼 수도 있을 것 같습니다. 여러 가지 사회적인 사항이나 이런 인구적인 부분이라든지 어떤 주택 수효에 대한 부분들은 아마 전체적으로 같이 검토를 해야 할 부분인가 같고요. 여태까지 아파트가 어떻게 보면 투자나 투기대상이 되었다라고 하면 그 부분에서 지금은 거주공간으로 바꿔가는 과도기에 있지 않나 생각이 듭니다.

그래서 좀 전반적으로 볼 때 지금 거기 큰 평수가 신삼호 전용면적이 한 42평형 정도가 76세대는 그냥 42평형으로 그대로 받고 140세대가 이제 38평형 정도 한 4평 정도가 줄어드는데 5평 정도가 줄어드는데 이 사람들이 현실적으로 볼 때 재건축을 할 때 자기 자부담 어느 정도 합니까, 안합니까?

이제 그것은 관리처분계획을 수립을 해봐야 아는데요. 자기 대부분 요즘에 ······.

주민들이 지금 기대하는 것이 지금 42평에서 지금 38평 정도 37평 정도로 줄어드는데 줄어드는 사람들 입장에서 돈을 어느 정도 받습니까, 그렇지 않으면 평수만 줄고 새로운 아파트를 갖는 것이 됩니까, 현실적으로 볼 때. 주민들 여론이나 많이 조사를 해가지고 건축과에 와서 많이 상의도 하고 조언도 해주었을 것인데 ······.

그런데 주민들이 대체적으로 자기 부담이 없이 비슷한 평형으로 가는 것을 목표로 삼더라고요, 실질적으로 추진하는 것을 보면. 그런데 사실상 현실적으로 보면 일부 부담 비용이 발생되는 것으로 보입니다. 그런데 이 건 같은 경우에는 그래도 상당히 한 2배 가까이 늘어나는 사항인 것 같습니다. 481세대가 한 859세대로 가니까요. 여러 가지 여건을 감안해서 계산을 해 보아야 알겠지만 지금 우리가 건립하고자 하는 이 세대수도 서울시에 가서 여러 가지 심의를 통과하고 하면서 확정이 될 지는 어떻게 될지는 아직은 불투명한 부분이 일부 있습니다. 그리고 지금 주민들이 대체적으로 큰 평형에서 작은 평형으로 가려고 하는 경향이 있습니다.

지금은 소형 평형을 워낙 선호하다보니까 그렇게 되면 자기부담이 없어질 수도 있지요. 이 부분에 대한 사항들은 제가 단정적으로 이야기하기가 좀 어려운 것 같습니다.

아니 그러니까 건축과에서 재건축하면서 자문을 해줄 때 지금 여기 자료상에 보면 기존 평수 갖고 있는 것을 그대로 이렇게 옮겨가려고 할 경우에는 웬만한 데는 늘려가고 자부담 하나도 없이 조금 늘려가기를 바라는데 지금 여기 자료에 보면 그대로 가는 사람은 76세대이고 줄여서 가는 것이 140인데 이렇게 42평이 한 37평으로 이렇게 가는 계산이 자부담이 그 정도로 가야 하나도 안내고서 5평 정도는 줄면서 새로운 아파트는 얻는다 이런 개념이냐, 왜 그런 것을 묻느냐 하면 앞으로 다른 데도 개발할 때 자부담이 어느 정도 계속 내야 될 것인지 판단좀 하려고 그래요.

그런데 이 부분에 대한 사항은 제가 답변하기가 어려운 것이 건축비는 어느 지역이나 거의 비슷하게 들어갑니다. 그런데 지가가 다 틀기기 때문에 분양하는 가격에 따라서 자기부담이 얼만큼 되느냐 마느냐 하는 부분이 있거든요. 그래서 저쪽 반포지구 같은 경우는 상당히 ······.

자기 땅에 자기가 하는 것이니까.

아니, 그런데 지가가 어떻게 평가되느냐에 따라서 일반분양 받는 사람들의 가격이 결정되지 않습니까? 그러면 그 가격에 따라서 원래 가지고 있던 사람들의 부담비율이 정해지게 되겠지요. 그러니까 그런 부분들이 여러 가지 경제사정이라든지 분양가를 정하는 것에 따라서 많이 좌우되기 때문에 여기에서 제가 공식적으로 얘기하기는 어려울 것 같습니다. 이것은 아직 확정된 것도 아니고 ······.

도시디자인국장이 대략적으로 어떻게 나오나 위원들이 참고할 수 있도록 ······.

도시디자인국장이 답변드리겠습니다.

현재 이 사항은 건축과장이 답을 하기 싫어서 그런 것이 아니라 지역마다 너무 다르고 평수 받는 사람마다 다르기 때문에 그런 사항인데 지금 현재 우리가 서울시도시계획위원회 거쳐서 구역지정이 되고 나면 조합설립인가를 하지 않습니까, 조합설립 인가시만 되면 서울시 프로그램에 의해서 분담금 공개시스템이 있습니다. 거기에서 자기 평수하고 앞으로 분양 받을 것이 몇 평이라는 것만 넣으면 자동으로 자기가 얼마 분담해야 된다는 것이 나오기 때문에 거기에 따라서 다 틀려진다고 보시면 될 것 같습니다.

본위원 얘기하는 것은 다 추진해 놓고 나서 분담금이 너무 많아서 못하겠다고 손 놓는 사람들이 있을 것이 아니에요?

그것이 조합설립되어야 나오기 때문에 인가 나가기 전에 자기가 얼마 분담해야 된다, 얼마를 받을 수 있다는 것이 나오게 되어 있습니다.

너무 부담 많으면 그 단계에서 중단될 수도 있겠네요?

그럴 수도 있지만 제가 보기는 우리 서초관내에서 단독주택이 아니고 아파트 재건축인 경우는 아마 조합원들이 생각하는 것하고 큰 차이가 없을 것으로 보고 있습니다, 일반적으로.

확실한 답변이 안 나와서 이것으로 중단하겠습니다.

김수한위원님 그리고 도시디자인국장, 건축과장 수고 많았습니다.

노태욱위원님 질의해 주시기 바랍니다.

조금 전에 질의·응답 외에 단계별로 지금 그 단계는 아니지요. 그런데 제가 모두에 이 자료를 보니까 이해 안 되는 자료를 만들어 놔서 실무자 실수인지 아니면 저만 이해 못 하는지 알아야 되겠는데 입안내용 가. 도시주거환경 정비기본계획 변경해 놓고 기존과 변경에 오른쪽으로 구분 다음에 네 번째 계획용적률 해 놓고 170,210 프로테이지입니까? 도저히 내가 ······.

노태욱위원님 질의에 건축과장 답변해 주시기 바랍니다.

페이지 수를 알려 주시면 ······.

페이지 수 2페이지, 의안검토보고는 거기 안 가지고 있나요?

의안검토보고는 ······.

어떻게 집행부에서 준비한 자료가 아닌가?

의안검토는 의회 사항이니까 ······.

해당 과에서 제시한 자료를 원용한 것인데 그러면, 계획용적률 개념과 ()속에 있는 숫자가 연결이 되는지 설명 가능하신 분 있습니까?

답변드리겠습니다.

노태욱위원님 질의에 건축과장 답변해 주시기 바랍니다.

건축과장이 노태욱위원님 질의에 답변드리겠습니다.

여기 지금 신삼호아파트가 2종주거지역하고 3종주거지역으로 같이 혼재되어 있습니다. 그런데 2종주거지역의 계획용적률은 170%이고 3종은 210이라는 뜻입니다.

그러니까 그렇다면 표기를 그렇게 구분 표시해 주지 쉼표로 해 놓으면 아라비아 숫자 세 단위마다 점찍잖아요. (170,210) 해 버리니까 제가 수학을 아무리 잘하는 사람이지만 이해가 안 되어서 얼마나 내가 스트레스 받았는데, 내용은 명확히 잘 알았습니다. 여기까지입니다.

노태욱위원님, 건축과장 수고하셨습니다.

더 이상 질의가 없습니까?

더 이상 질의가 없으므로 질의를 종결하겠습니다.

원만한 회의진행을 위하여 잠시 정회를 선포합니다.

의석을 정돈하여 주시기 바랍니다.

성원이 되었으므로 회의를 속개하겠습니다.

이어서 「방배동 신삼호아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정에 따른 의견청취안」에 대해서 토론하겠습니다.

토론하실 위원께서는 발언신청하여 주시기 바랍니다.

황일근위원님 토론해 주시기 바랍니다.

황일근위원입니다.

심사중인 방배동 신삼호아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정에 따른 의견청취(안)에 대하여 정비구역 인근에 서래초등학교가 인접해 있으므로 향후 공사진행시 초등학교 아동의 학습권 보호 및 통학안전(통학안전로 확보 및 안전요원 배치, 방음벽 설치, 초등학생의 공사현장 출입제한, 공사인부 중 성범죄경력자의 배제, 공사먼지로 인한 학교 청소용역 지원 등)을 위한 대책을 수립하고 감독에 철저를 기할 것을 서초구의회 도시건설위원회 의견으로 채택해서 구청장에게 이송할 것을 동의 발의합니다.

황일근위원 수고하셨습니다.

방금 황일근위원께서 청취안에 대한 의견을 제시하였습니다.

이 청취안 의견에 재청 있습니까?

재청이 있으므로 이 청취안 의견은 의제로 성립되었습니다.

청취안에 대하여 더 토론하실 위원 없습니까?

더 이상 토론하실 위원이 없으므로 토론을 종결하겠습니다.

이어서 표결을 하도록 하겠습니다.

방금 황일근위원의 청취안 의견에 대하여 위원 여러분 이의 없습니까?

이의가 없으므로 청취안 의견은 채택되었음을 선포합니다.

위원 여러분 그리고 관계공무원 여러분 수고하셨습니다.

이상으로 회의를 마치고 산회를 선포합니다.