전문위원 심경석입니다.
의안번호 제480호 방배13구역 재건축정비계획 변경을 위한 구의회 의견청취안에 대한 검토보고를 드리겠습니다.
본 의견청취안은 「도시 및 주거환경정비법」 제14조 제1항 및 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제10조 제4항에 따라 방배13 주택재건축정비사업조합으로부터 정비계획 변경이 신청되어 도시정비법 제15조 제2항에 따라 구의회의 의견을 청취하고자 제출된 안건입니다.
주요 사업추진 경과를 살펴보면, 2018년 9월 관리처분계획인가 고시된 이후 2019년 8월 조합으로부터 정비계획 변경안이 제출되어 관련 기관 및 부서 협의, 공공건축가(MP) 협의, 시·구합동회의 등 절차를 진행하고, 협의의견을 반영하여 주민공람을 실시하였으며, 주민공람 시 제출된 의견은 총 4건으로 주요내용은 검토보고서 16페이지와 17페이지를 참고하여 주시기 바랍니다.
정비계획안의 주요 변경사항을 살펴보면, 토지이용계획 변경 사항으로 획지계획에서 사업시행인가 시 조건사항 준수, 대우아파트 주차장 진입도로의 과도한 종단경사 조정, 사유지 맹지 발생에 따른 진입도로 확보 등 통과도로 선형 조정, 특별건축구역을 적용하여 도구머리공원과 방배근린공원 구간의 통경축 확보 및 바람길 조성, 절성토 최소화를 통해 구릉지형에 순응하는 대지조성 및 스카이라인 계획 수립 등 8가지 사유로 인하여 획지A-2와 획지A-3 면적을 줄이고 획지A-1 면적을 확대하고, 종교시설 2개소 부지 면적 증가, 사회복지시설 부지 면적을 축소하였습니다.
정비기반 시설계획에서 단지 내 도로폭 축소 및 도로선형 조정, 노선 3개소 신설 등을 위하여 도로의 면적이 4398㎡ 감소하고, 경관녹지 1개소 신설과 방배근린공원과 연계하여 계획된 공원은 법적 의무면적으로 최소화하여 조성하라는 시·구합동회의 의견을 반영하기 위하여 공원 면적을 1036㎡ 감소하였습니다.
토지이용계획 변경에 따른 용도지역 변경을 위하여 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역 7층 이하의 일부를 제2종일반주거지역으로 종상향하였습니다.
도시계획시설 중 도로, 공원, 경관녹지, 사회복지시설의 변경사항 및 사유는 검토보고서 19페이지와 20페이지를 참고하여 주시기 바랍니다.
다음으로 건축물의 정비·개량 및 건축시설계획에서 재건축 소형주택을 204세대에서 224세대로 확대하고 계획 세대수가 2296세대에서 2275세대로 21세대 감소하여 계획하고, 획지A-1 정비계획 용적률을 211.79%에서 191.16%로 하향하고, 예정 법정상한 용적률을 248%에서 237.04%로 강화하였으며, 높이(최고층수)를 48m 이하/최고 16층에서 69m 이하/최고 22층(평균 17층)로 완화하였습니다.
먼저, 재건축 소형주택의 산정기준은 도시정비법 제54조에 따라 사업시행자는 법정상한 용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 시·도 조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 건립하도록 규정하고 있습니다. 따라서 검토보고서 21페이지와 같이 재건축 소형주택 의무비율을 산출하여 적용하였습니다.
정비계획 용적률 상향은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조(지구단위계획의 내용) 제3항, 「서울특별시 도시계획 조례」 제55조(용도지역안에서의 용적률) 제7항 및 같은 조례 시행규칙 제7조(지구단위계획구역 안의 용적률 계획 및 운용), 「공공시설등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준(2019.1.16.)」에 따라 기부채납하는 정비기반시설(도로, 공원, 녹지, 사회복지시설)과 임대주택에 대한 토지지분과 건축물 환산 부지면적으로 각각 차등 적용하여 개발가능 용적률(정비계획 용적률)을 170%에서 191.16%로 산출기준에 적합하게 상향한 것으로 판단됩니다.
특히 개발가능 용적률 산출과정에서 용적률 인센티브 항목으로 ‘지능형 건축물 4등급’으로 6%, ‘세입자 손실보상 인센티브’로 3.3%의 인센티브를 적용하였는데, 이는 「2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획(2015)」상 허용용적률 인센티브 적용기준, 「단독주택재건축 허용용적률 인센티브 운영 업무처리지침(2019)」상 단독주택 재건축 세입자 손실보상에 따른 용적률 인센티브(10% 이내)를 각각 적용한 것으로 판단됩니다.
또한 예정 법정상한 용적률의 상향은 도시정비법 제54조(재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설비율) 및 도시정비조례 제30조(소형주택 건설비율 등)를 준용하여 예정 법정상한 용적률을 237.04% 이하로 계획한 것으로 판단됩니다.
다음으로, 도로의 개방감 확보를 위해 건축한계선을 도로경계로부터 3m로 계획하고 방배근린공원의 접근성 강화 및 학교 통학로 확보를 위하여 A-1획지 내 공공보행통로 3개소를 계획하였습니다.
한편, 중로3-2와 소로1-1 구간에 폭 10m, 연장 376m 규모의 보차혼용통로를 계획하였으며, 사업시행자가 설치하되 서초구청에서 지속적인 도로로서 관리·운영할 수 있도록 하기 위하여 지상부에 구분지상권을 설정하도록 지침으로 정하였습니다.
기타 자세한 사항은 검토보고서를 참고하여 주시기 바라며, 종합의견으로 본 의견청취 안건은 방배13 주택재건축 정비사업을 통해 합리적인 토지이용과 쾌적하고 경쟁력 있는 주거환경 조성을 목적으로 하는 도시관리계획으로서, 정비계획 입안의 제안 요건, 정비계획 입안을 위한 주민공람 및 주민설명회 등 제반 절차의 이행, 용적률 계획, 건축한계선 등 정비계획 변경 사항이 관련 법률 및 상위계획에 부합하는 것으로 판단됩니다.
이상으로 보고를 마치겠습니다.
(참 조)
ㅇ방배13구역 재건축정비계획 결정(변경)을 위한 구의회 의견청취안 검토보고
(부록에 실음)
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