전문위원 심경석입니다.
의안번호 제519호 2022년도 정기분 서울특별시 서초구 공유재산관리계획안에 대한 검토보고를 드리겠습니다.
본 공유재산관리계획안은 「공유재산 및 물품 관리법」 제10조 및 같은 법 시행령 제7조, 「서울특별시 서초구 구유재산 및 물품관리조례」 제10조에 따라 2022년도 정기분 서울특별시 서초구 공유재산관리계획을 수립하고, 구의회의 의결을 얻어 시행하기 위한 것으로 서초지역자활센터 신축과 가칭 서초타운 복합개발사업 2건입니다.
먼저 서초지역자활센터에 대한 검토의견을 보고드리겠습니다.
지역자활센터는 「국민기초생활보장법」 제16조 및 같은 법 시행령 제22조에 따라 설치·운영되는 사회복지시설로서 근로 능력 있는 저소득층에게 집중적·체계적인 자활지원서비스를 제공하여 자활의욕 고취 및 자립능력 향상을 지원하기 위한 시설입니다.
본 사업은 서초지역자활센터 건립을 통해 사회취약계층 일자리 창출을 위한 자활사업 핵심 인프라를 구축하여 근로 능력이 있는 저소득층에게 집중적·체계적인 자활지원서비스 제공을 목적으로 추진하는 것으로 보입니다.
본 안건은 지난 2019년 12월 6일 제293회 서초구의회 제1차 재정건설위원회에서 「2020년도 정기분 공유재산관리계획」을 심의·의결하면서, “방배2동 제1경로당 매각” 외 1건은 의결되었으나 서초지역자활센터 신축의 건은 삭제된 바 있으며, 금회 건축계획 및 사업비 등을 일부 수정하여 제출되었으며 세부 변경사항은 검토보고서 7페이지 <표4>와 같습니다.
주요 변경 사항을 살펴보면 건축계획안에서 지하 2층을 삭제하여 연면적이 150㎡ 감소하고 그에 따라 공사비 등 제반비용 절감을 통해 사업비가 37억원에서 29억 8000만원으로 약 19.4% 감소하였으며, 당초 전액 구비로 편성 예정이었으나 보건복지부 중앙자산키움펀드 5억원을 지원받을 수 있도록 추진하여 구비를 5억원 절감할 수 있는 방안으로 수정 제출하였습니다.
금번 제출된 서초지역자활센터 신축계획안을 살펴보면, 양재동 187-1호에 지상 3층, 지하 1층 규모로 연면적 600㎡로 건립 예정이며, 사업비는 29억 8100만원으로 보건복지부 기금 5억원, 구비 24억 8100만원으로 2022년 본예산에 편성 예정입니다.
기타 자세한 사항은 검토보고서를 참고하여 주시기 바라며, 종합의견으로 서초지역자활센터 신축 부지는 부지 면적이 협소하고 접근성이 열악하며, 용도지역이 자연녹지지역이라는 도시계획 제약요인으로 인하여 효율적인 활용이 쉽지 않아 장기간 방치된 부지입니다.
해당 부지를 서초지역자활센터로 활용하는 경우 법정 건폐율 및 용적률 범위 내에서 효율적인 토지활용이 가능하고, 대상지 인근에 양재·내곡 지역이 위치하여 자활사업 복지서비스 공급에 유리하며 주택가 등에 접해 있지 않아 세탁시설물의 소음 및 배송차량의 잦은 이동에 따른 민원 발생 우려가 낮은 입지여건 등을 종합적으로 고려할 때 현실적인 활용방안을 제시한 것으로 보입니다.
이어서 가칭 서초타운 복합개발사업에 대한 검토의견을 보고드리겠습니다.
본 사업은 현 구청사의 노후화, 업무공간 및 주민편의시설 부족 문제를 해소하기 위하여 위탁개발방식을 통해 현 청사를 철거하고 공공청사, 공공시설, 전략용도, 수익시설 등으로 복합개발하기 위하여 지상 34층, 지하 6층, 연면적 19만 6000㎡ 규모의 복합청사를 신축하기 위한 사업입니다.
그간 주요 추진 경위를 살펴보면, 지난 2015년 12월 국토교통부 주관 ‘노후공공건축물 리뉴얼 선도사업’으로 선정된 이후 구청사부지 특별계획구역 지정, 위탁개발을 위한 우선협상대상자로 LH-SH 공동사업시행자 선정, 정밀안전진단 등을 완료한 바 있습니다.
2020년 8월 기획재정부 예비타당성 조사를 완료하고, 2021년 5월 서울시 도시·건축공동위원회 자문을 거쳐, 2021년 8월 중앙투자사업 심사결과 조건부 통과되었으며, 세부 조건사항은 검토보고서 13페이지를 참고하여 주시기 바랍니다.
본 사업의 개발방식은 위탁개발로 추진하는 사업으로서 「공유재산 및 물품 관리법」 제43조의2 및 같은 법 시행령 제48조의2에 따라 일반재산의 효율적인 관리·처분을 위하여 한국자산관리공사, 한국토지주택공사, 지방공사 등에게 위탁하여 관리할 수 있고, 같은 법 제43조의3에 따라 위탁재산의 개발종류를 분양형·임대형·혼합형 중에서 선택하여 개발할 수 있도록 규정하고 있어 이를 근거로 추진하는 것으로 보입니다.
본 사업의 개발방식은 임대형 위탁개발이며 수탁기관이 개발비용을 선투입하고 청사 건립 후 수수료와 개발원리금을 상환받는 사업방식으로서 「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조에 따른 <별표6> 위탁개발 대상 재산에 해당되는 것으로 판단됩니다.
한편, 구청사 신축에 따른 서초구청과 구의회 연면적의 증감을 살펴보면, 검토보고서 17페이지 <표6>에서 보는 바와 같이 현행 서초구청사 연면적은 1만 6226㎡에서 신축 시 현재 대비 82.4% 증가하여 2만 9597㎡로 확대되고, 구의회 연면적은 현행 1788㎡에서 신축 시 현재 대비 51.6% 증가한 2711㎡로 증가되는 것으로 조사되었습니다.
총사업비는 1조 2643억원으로 용지비 7332억원을 제외한 사업비는 5311억원이 소요되는 것으로 추정되고 자금조달계획을 살펴보면 검토보고서 17페이지 <표7>에서 보는 바와 같이 사업비 5311억원 중 국비가 사업비의 6.2%인 330억원, 시비가 5%인 263억원, 구비가 3.4%인 183억원, 수탁기관에서 85.4%인 4534억원을 부담하는 것으로 보입니다.
기타비용 중 이사비와 임시청사비는 동작구 종합행정타운 사례를 적용하여 추정한 것으로 보이고, 개발수수료는 「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제12조에 따른 <별표6> 일반재산의 위탁개발 중 제5호(위탁수수료)를 근거로 LH에서 제시한 총 건축원가의 4.5%를 2026년과 2027년에 지급하는 것을 전제로 추정하였으며, 개발이자는 LH와 SH공사의 가중평균금리인 2.825%를 적용하여 산출한 것으로 보입니다.
관리기간은 2027년 1월부터 2056년 12월까지 30년이며 개발 후 임대·시설관리 및 자금관리에 따른 대가로서 임대마케팅, 임대차 관리, 시설 유지·관리, 금융조달·상환 등 비용이 포함된 것으로 총 재산가액의 0.5∼1%를 관리수수료로 지급하는 것으로 보입니다.
기타 자세한 내용은 검토보고서를 참고하여 주시기 바라며, 종합의견으로 본 사업은 현 청사부지 내 고밀복합 토지이용을 통해 노후화된 청사 문제, 업무공간 및 주민편의시설 부족 문제를 동시에 해결하기 위한 사업으로서 예비타당성 조사 및 중앙투자심사를 완료하여 사업의 타당성 요건은 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.
다만, 검토보고서 22페이지 <표9>에서 보는 바와 같이 신청사 건립을 추진하는 6개 자치구 중 서초구만 위탁개발방식으로 추진하고 있음을 감안할 때 자체개발이 아닌 위탁개발방식의 당위성에 대한 설명이 필요해 보이고, 타 자치구 개발 연면적 대비 상당한 규모임을 감안하여 인구수·공무원 정원·재정여건 등을 고려한 서초구 복합청사 개발 연면적의 적정성에 대한 논의가 필요해 보이고, 아울러 전략·수익시설의 당위성 및 규모의 적정성 등 종합적인 논의가 필요해 보입니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다.
(참 조)
ㅇ2022년도 정기분 서울특별시 서초구 공유재산관리계획안 검토보고
(부록에 실음)
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