전문위원 심경석입니다.
의안번호 제562호 방배14구역 재건축정비계획 결정(변경)을 위한 구의회 의견청취안에 대한 검토보고를 드리겠습니다.
본 의견청취안은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 제14조 제1항 및 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 ‘도시정비조례’) 제10조 제4항에 따라 방배14 주택재건축정비사업조합으로부터 정비계획 변경이 신청되어 도시정비법 제15조 제2항에 따라 구의회의 의견을 청취하고자 제출된 안건입니다.
주요 사업추진 경과를 살펴보면 2017년 6월 사업시행인가 고시, 2017년 12월 관리처분계획인가 고시된 이후 2021년 3월 조합으로부터 정비계획 변경안이 제출되어 관련 기관 및 부서 협의, 시·구합동회의 등 절차를 진행하고, 협의의견을 반영하여 2021년 10월 22일부터 11월 22일까지 주민공람을 실시하고, 2021년 10월 29일부터 11월4일까지 비대면 주민설명회를 실시하였으며, 주민공람 시 제출된 의견은 총 6건으로 주요 내용은 검토보고서 13페이지와 14페이지를 참고하여 주시기 바랍니다.
정비계획안의 주요 내용을 살펴보면, 용도지역 변경 사항으로 공동주택 획지 내 용도지역 혼재에 따른 불합리함 해소를 위해 제1종일반주거지역 중 2737㎡를 제2종일반주거지역(7층 이하)로 종상향하고 도시계획시설 중 도로와 공원 설치계획은 변경이 없으나, 주차장은 공원 이용객의 편의성 도모 및 대상지 주변 단독주택지 주차난 해소를 위하여 안산어린이공원 하부에 공영주차장(910㎡, 29면)을 설치하도록 중복 결정하였으며 건축물에 관한 계획에서 정비계획 용적률을 194%에서 207.39%로 상향하고 예정법정상한용적률을 206%에서 229.98%로 상향하였으며, 40m 이하/최고 12층(평균 9층)에서 47m 이하/최고 15층(평균 12층)로 층수를 완화하였습니다. 연면적은 4만 4735㎡에서 5만 1527㎡로 6.791㎡ 증가되었습니다. 주택의 규모 및 규모별 건설비율을 살펴보면, 공공주택 9세대를 추가하고, 소형주택을 9세대에서 30세대로 확대하여 계획 세대수가 460세대에서 487세대로 27세대 확대하여 계획하였고 또한 단지중앙부 ‘학교가는 길’의 공공성 강화를 위하여 공공보행통로(폭 4m)를 추가로 계획하였습니다.
한편, 재건축 소형주택의 산정 기준은 도시정비법 제54조에 따라 사업시행자는 법정상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 시·도 조례로 정하는 비율(서울시 50%)에 해당하는 면적에 주거전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 건립하도록 규정하고 있습니다. 따라서 검토보고서 16페이지 산식과 같이 재건축 소형주택 의무비율을 산출한 것으로 판단됩니다.
정비계획 용적률 상향은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조(지구단위계획의 내용) 제3항, 「서울특별시 도시계획 조례」 제55조(용도지역안에서의 용적률) 제7항 및 같은 조례 시행규칙 제7조(지구단위계획구역 안의 용적률 계획 및 운용), 「공공시설등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준(2019.1.16.)」에 따라 기부채납하는 정비기반시설(도로, 공원, 녹지, 사회복지시설)과 임대주택에 대한 토지지분과 건축물 환산부지면적으로 각각 차등 적용하여 개발 가능용적률(정비계획 용적률)을 170%에서 207.39%로 산출기준에 적합하게 상향한 것으로 판단됩니다.
특히 개발 가능용적률 산출과정에서 용적률 인센티브항목으로 ‘우수디자인’으로 15%, ‘세입자 손실보상 인센티브’로 1%의 인센티브를 적용하였는데, 이는 「2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획(2015)」상 허용용적률 인센티브 적용기준, 「단독주택재건축 허용용적률 인센티브 운영 업무처리지침(2019)」상 단독주택 재건축 세입자 손실보상에 따른 용적률 인센티브(10% 이내)를 각각 적용한 것으로 판단됩니다.
또한 예정법정상한용적률의 상향은 도시정비법 제54조(재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설비율) 및 도시정비조례 제30조(소형주택 건설비율 등)를 준용하여 예정법정상한용적률을 229.98% 이하로 계획한 것으로 판단됩니다.
기타 자세한 내용은 검토보고서를 참고하여 주시기 바라며, 종합의견으로 본 의견청취 안건은 방배14 주택재건축정비사업을 통해 합리적인 토지이용과 쾌적하고 경쟁력 있는 주거환경 조성을 목적으로 하는 도시관리계획으로서, 정비계획 입안의 제안 요건, 정비계획 입안을 위한 주민공람 및 주민설명회 등 제반 절차의 이행, 용적률 계획, 건축한계선 등 정비계획 변경 사항이 관련 법률 및 상위계획에 부합하는 것으로 판단됩니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다.
(참 조)
ㅇ방배14구역 재건축 정비계획 결정(변경)을 위한 의견청취안 검토보고
(부록에 실음)